Národní shromáždění československé / Poslanecká sněmovna1925 – 1929

Osnova upravuje ochranu nájemníků a podporu stavebního ruchu na příštích sedm let. Vyvozuje důsledky z ustálení měny. Ustálením měny ustálily se také poměry, mající vliv na výši stavebního nákladu novostaveb, aspoň na tolik, že jest do dozírné budoucnosti nepravděpodobný pokles stavebního nákladu. Obavy z poklesu stavebního nákladu v budoucnosti, zvláště z důvodu stoupání měny, byly zejména v deflačním údobí naší měny jednou z největších překážek stavebního podnikání. Proto stát, chtěje a muse ve veřejném zájmu udržeti a oživiti stavební podnikání, bral dosavadními zákony a stavebním ruchu sám na sebe risiko z poklesu stavebního nákladu. Státní záruka v dosavadních zákonech o stavebním ruchu měla především za účel, aby ze státních prostředků byla stavebníkovi trvale nahrazena ta část stavebního nákladu novostavby, a kterou bude lacinější novostavba, prováděná později za ustálených cen, vedle toho však i ten účel, aby přispívala k přiměřenému zúrokování a umoření zbývající části nákladu novostavby, nelze-li nájemné pro nedostatečnost důchodů nájemníků vyměřiti částkou, zabezpečující výnosnost domu. Není-li nadále příčiny k obavě, že stavební náklad poklesne, není důvodu, aby stát nahrazoval stavebníkovi sebe menší část stavebního nákladu nové stavby. Proto záruka státu ve smyslu dosavadních zákonů není již v osnově mezi způsoby podpory stavebního ruchu. Také teprve ustálení stavebního nákladu dovoluje určiti, třebas nikoli přesně, přece aspoň přibližně, hranici, ke které se musí přiblížiti nájemné ve starých domech, aby se vyrovnalo s nájemným v domech nových. Ustálená měna dovoluje odstraniti vázanost činží. Nelze předvídati, zda a do jaké míry bude působiti povlovný návrat činží do volné soutěže na ostatní hladinu cenovou. Jisto jest, že tím, že byl vývoj činží zastaven, ač peněžní důchody stoupaly, vybývaly větší částky důchodu na nákup ostatních statků spotřebních, jichž cena mohla proto rychleji stoupati, než by se bylo stalo, kdyby byla i činže bývala ponechána volné soutěži. I když znamená zvyšování činží tlak na spotřební hospodářství tím dotčené, není tím řečeno, že proto musí;stoupati hladina cenová. Též proto, že už dnes část obyvatelstva, zejména též gážistů a dělníků, bydlí v novostavbách při dnešních cenách životní míry a dnešních důchodech a mzdách, aniž jest jejich mzda a plat vyšší, nežli gážistů a dělníků, kteří bydlí ve starých domech. Sledujeme-li mimo to absolutní částku, která ročně representuje celé zvýšení činží a poplyne do Státního bytového fondu, a přirovnáme-li ji k celému národnímu důchodu, ukáže se, že nemůže býti v této úpravě vážného nebezpečí pro ta, že by se rozvlnila hladina cenová nebo dokonce posunula kupní síla peněz doma. Ale správný!úsudek o vnitřní kupní síle peněžní jednotky jest možný teprve, až se tvoří všechny cenové složky životní míry ve volné soutěži, tedy přirozeně, nikoli uměle. Proces směřující k tomuto cíli musí se arci díti za pevné měnové administrace, poněvadž cenotvorní činitelé ochotně reagují na každý podnět směřující ke zvýšení hladiny cenové. Rok 1922 ukázal, že pevnou administrací měny lze hladinu cenovou ovládnouti, takže pro měnu nehrozí ze zamýšleného opatření pražádného nebezpečí. Proto jest nejen možno, nýbrž i nutno, přikročiti bez váhání k postupnému odstraňování ochrany nájemníků, která v mimořádných poměrech válečných a poválečných byla jako všude v cizině tak i u nás nezbytná, ale která byla by celému našemu národnímu hospodářství na škodu, kdyby trvala déle, než jest nezbytně nutno.

Na škodlivé účinky ochrany nájemníků zejména na stavební podnikání poukázal názorně Poradní sbor pro hospodářské otázky ve svém vyjádření z června 1925 o žádoucí úpravě zákona o stavebním ruchu a zákona o ochraně nájemníků, které si vyžádalo již v roce 1924 ministerstvo sociální péče, připravujíc návrhy pro novelování obou zákonů. Poradní sbor došel k úsudku, že ochrana nájemníků brzdí stavební činnost, třebas neplatí pro novostavby. Úsudek svůj opírá Poradní sbor zejména o tyto důvody: Nízké činže ve starých domech způsobuje, že není dostatečně silné a solventní poptávky po bytech v novostavbě. Té bude, až činže ve starých domech dostoupí výše činží v domech nově vystavěných. Za tím účelem musí býti obmezení, týkající se zvyšování činží ve starých domech, ponenáhlu zmírňována a konečně odstraněna. Dále ochrana nájemníků znesnadňuje opatřování kapitálů, potřebných pro novostavby. Peněžní a jiné ústavy, zabývající se hypotekárním úvěrem, určují výnosovou hodnotu novostaveb nikoli podle skutečného výnosu novostavby, nýbrž podle výnosové hodnoty podobné staré stavby a podle toho vyměřují prvořadé zápůjčky v mezích sirotčí jistoty příliš nízko. Stavebníci jsou nuceni do novostavby vkládati nepatrně veliké vlastní prostředky; tím jest jejich stavební podnikání velmi stěžováno. Konečně ochrana nájemníků omezuje také realitní trh, a to jak se starými, tak i s novými domy. Soutěž starých domů s nízkou hladinou činží znesnadňuje prodej nových domů s výtěžkem. Vlastníci starých domů s nepřirozeně nízkou výnosovou hodnotou váhají s prodejem domů, vyčkávajíce zvýšení výnosu domu a tím i vyšší jejich hodnoty.

Nepříznivé účinky ochrany nájemníků na stavební podnikání, jak je vytýká ve svém vyjádření Poradní sbor pro hospodářské otázky projevily se zejména od té doby, kdy stavební poměry se začaly ustalovati. Nezůstaly ovšem ani před tím utajeny státní správné. K exkulpování vlády od výtky, že z toho poznání nevyvodila ji dříve nutné důsledky, stačí snad dovolati se důvodových zpráv k vládním návrhům zákonů bytových a stavebních (na příklad tisku čís. 3475 a tisku čís. 923 posl. sněmovny 1922) na důkaz, že vláda si byla již tehdy plně vědoma souvislosti ochrany nájemníků se stavebním podnikáním, a jako cíl státní bytové péče nejednou, ale opětovně a jasně vytkla vyrovnání nájemného ve starých i nových domech, že vláda nebyla s to, zjednati tomuto poznání žádoucím tempem výrazu v usnesených zákonech, jmenovitě v zákonech o ochraně nájemníků, toho příčinou byly a jsou dosud především hospodářské a sociální poměry, zejména hladina důchodů většiny obyvatelstva našeho státu.

Přese všechny své nepříznivé účinky jest ochrana nájemníků a bude ještě nadále hospodářskou i sociální nezbytností. Ochrana nájemníků může býti odstraňována jenom pozvolna. Rychlé zvyšování činží způsobilo by těžké otřesy hospodářského života a sociální boje, jak varovnými slovy upozorňuje vyjádření Poradního sboru. Pokud však bude trvati ochrana nájemníků, dokud bude potřebí účinné státní podpory novostaveb obytných domů, aby byly vyváženy nepříznivé účinky ochrany nájemníků na stavební podnikání. V příloze připojené ke konci této důvodové zprávy jest uveden počet staveb, na které byla do konce května 1926 udělena podpora podle dosavadních zákonů o stavebním ruchu, pak hodnota závazků státu z udělených podpor ve způsobě záruky a příspěvku a konečně skutečné státní výdaje, spojené s prováděním zákonů o stavebním ruchu ad roku 1919 až do konce května 1926. Nejsou to čísla malá. Bylo by nedbati povinného zřetele ke státním financím, kdyby běžné příjmy státu měly býti ročně i nadále zatěžovány novými výdaji na podporu stavebního ruchu, jdoucími do desítek a set milionů korun. Po této stránce snahy státní finanční správy potkávají se s pochopením široké veřejnosti, kterou stále víc a více proniká přesvědčení, že zvýšení činží ve starých domech nejen možno, nýbrž i nutno použíti aspoň na přechodnou dobu k úhradě státních výdajů spojených se státní bytovou péči. Nutno uznati, že vlastníci starých domů byli nuceni v zájmu celku přinésti velké oběti na důchodech, dosažitelných ze starých domů, kdyby nebylo ochrany nájemníků. Na druhé straně nelze však popříti, že vlastníci starých domů byli ušetřeni ztrát na svém reálním majetku, které z poruchy měny utrpěli ti, kdož měli svůj majetek uložený ve vkladech, státních papírech, zástavních listech, dluhopisech, bankovních akcích a pod. Vlastnící starých domů zatížených hypotékami zápůjčkou z doby před válkou dokonce velmi získávají. Hypotéka a roční výlohy s ní spojené zůstávají beze změny, a pokud se zvýšily, mohou býti přesunuty na. nájemníky, kdežto cena domů stoupá. Poměr hypotéky k ceně domů je podstatně změněn ve prospěch vlastníka domu. Vlastník starého domu po ustálení měny bezpečně ví, že hypotéky na domě váznoucí bude platiti v nynější koruně, třeba šlo o hypotéky z doby před válkou. Ví, že myšlénka valorisace předválečných dluhů jest nadobro odbyta. Výdaj nájemného směřuje k tomu, aby stupeň zdražení bytů přiblížil se stupni zdražení ostatních životních nákladů, aby výnos starého domu odpovídal všeobecnému zdražení, přes `to, že výlohy spojené s úrokováním a umořováním starých hypotekárních dluhů se buď vůbec nezvýšily, nebo jen nepatrně. Také na straně nájemníků ve starých domech, kteří zvýšení činže ponesou ze svých důchodů, jest zachycení zvýšeného nájemného ve prospěch podpory na stavbu nových domů ospravedlněno, neboť bydlí průměrně o polovici laciněji než nájemníci domů nových. Odpovídá sociální spravedlnosti, užije-li se výnosu zvýšeného nájemného ke zřizování nových budov a ke zmírňování bytové nouze, ale ovšem jen způsobem pokud možno hospodárným.

Zachycení zvýšeného výnosu nájemného ve starých domech k podpoře staveb nových domů bude tím spíše ospravedlněno, stane-li se způsobem beroucím pokud možno nejlépe zřetel k oprávněným zájmům a potřebám vlastníků domů. Poradní sbor navrhoval k tomu konci ve svém svrchu zmíněném vyjádření z června 1925 zvláštní dávku stavební, uloženou obyvatelům domů podrobených dani činžovní ve způsobu zvýšení činže, odstupňovaného podle velikosti bytů, nebo vlastníkům domů podrobených domovní dani třídní ve způsobu stejnoměrné přirážky k této dani. Stavební dávka měla tvořiti pouze část zvýšení nájemného z místností v domech podrobených činžovní dani. Sazby dávky měly býti degressivní. Zbytek zvýšeného nájemného, nevyčerpaný dávkou, byly si zadržel v hotovosti vlastník domu, jsa ovšem povinen přihlásiti jej k předpisu činžovní daně. Poradní sbor vychází při svých návrzích z předpokladu, že stát a obec nemohou postrádati podílu, který jim ve způsobě domovní daně a přirážek k ní připadá ve zvýšeném výnosu nájemného.

Dávno před plánem Poradního sboru pro hospodářské otázky o stavební dávce uvažováno bylo o použití zvýšení nájemného ve starých domech pro podporu novostaveb. Již v roce 1920 při projednávání otázky finanční úhrady státních výloh spojených s podporou stavebního ruchu mezi zúčastněnými resorty vyskytl se návrh, aby k činžím ve starých domech byla předepsána přirážka, plynoucí do zvláštního fondu, z něhož by byly poskytovány zápůjčky na stavbu nových obytných domů. Zápůjčky byly by zajištěny na novostavbě, a na základě tohoto krytí byly by vydány zúročitelné a slosováním umořitelné dluhopisy, jejichž vlastníky stali by se nájemníci, i poté byla myšlenka stavebních dluhopisů, vydaných na základě zápůjček, činěných z výnosu zvýšeného nájemného, opětovné brzy s té, brzy s oné strany ventilována. Podobného rázu jest plán Národní půjčky stavební, navržený arch. Bittermanem. Jeho plánem zabýval se také Poradní sbor pro hospodářské otázky srovnávaje výhody a nevýhody tohoto plánu s vlastním návrhem na zavedení stavební dávky. Poradní sbor nedospěl k jednotnému úsudku. Pro vedení návrhu na vydání dluhopisů stavební půjčky nenaráží za dnešních poměrů na trhu ukládacích papírů již na obtíže, které se mu stavěly v cestu za dřívějších neustálených poměrů měnových.

Vláda rozhodla se pro způsob stavebního příspěvku. Stavební příspěvek liší se, jak jest navržen v osnově, od stavební dávky podle návrhu Poradního sboru pro hospodářské otázky v hrubých rysech hlavně tím, že vlastník domu jest povinen odvésti celé zvýšení nájemného, nemoha si z vybraného nájemného pro sebe nic podržeti. Náhradou za to obdrží však vlastník domu k volnému nakládání dluhopis znějící na 500 Kč za každých 1.000 Kč odvedených na stavebním příspěvku, z nichž se polovina zúčtuje vlastníku domu jako bezúročný a nevypověditelný vklad, za nějž se koncem každého roku dluhopis vydává, ač dosáhl-li vklad částky 500 Kč. Dluhopisy ty budou nejméně 4¹/₂% zúrokovány a ve 40 letech slosováním umořeny. Rozhodnou pro volbu stavebního příspěvku před stavební dávkou byla úvaha, že při volbě stavebního příspěvku lze pro podporu stavebního ruchu užíti celého zvýšení nájemného, kdežto u stavební dávky jen částky, zbývající po srážce patřící majiteli domu, a že finanční efekt stavebního příspěvku jest oproti efektu stavební dávky takový, že patrně převyšuje nevýhody tohoto systému oproti stavební dávce. Výnosu dávky bylo by lze beze všeho užíti i pro udílení přímých zápůjček do II. pořadí. Z výnosu stavebního příspěvku, pokud vrátí se majiteli domu ve formě dluhopisů, lze však užíti k druhořadým zápůjčkám jen tehdy, ručí-li stát aspoň podpůrně za jejich zúročení a splacení. Risiko nedobytnosti udělených druhořadých zápůjček, na jejichž správném splácení jest závislé.zúročení a splácení dluhopisů, nutně vyžaduje, aby přiměřenými reservami, dotovanými z výnosu stavebního příspěvku, bylo na ně pamatováno. K tomuto účelu bude nutno věnovati vzhledem k povaze domů, na které bude přímá zápůjčka pravidelně udílena, zejména půjde-li o domy soukromníků, částku rovnou šestině až čtvrtině zápůjčky.

Úzká spojitost ochrany nájemníků se stavebním ruchem přichází poprvé i zevně k výrazu spojením úpravy obou materií v jedné osnově. Prvý její oddíl tvoří ustanovení o stavebním příspěvku, druhý ustanovení o ochraně` nájemníků a třetí ustanovení o podpoře stavebního ruchu. Úprava všech tří materií obmezuje se na stejnou dobu, končíc u všech rokem 1934. Pro věcnou spojitost všech tří materií zvlášť je význačné, že rozhodnou pro stanovení výše stavebního příspěvku nebyla snaha, získati na podporu stavebního ruchu určitý peníz, nýbrž neodbytná nutnost, zvednouti hladinu nájemného ve starých domech na výši pěti až šestinásobku mírové činže. Věcná spojitost všech tří oddílů také v tom se projevuje, že Státní bytový fond jest příjemcem výnosu stavebního příspěvku, čerpaného ze zvýšeného nájemného, a zároveň nositelem povinnosti k podpoře staveb obytných domů z prostředků získaných stavebním příspěvkem. Jen důsledným z této spojitosti jest ustanovení osnovy, podle něhož přestává v obci povinnost platiti stavební příspěvek, vzdá-li se obec ochrany nájemníků.

Pro konstrukci stavebního příspěvku byla rozhodnou úvaha, že úkoly, které čekají finanční úřady beztak již nyní pracemi přetížené zavedením chystané daňové reformy, nesnesou, aby zejména vyměřovací úřady byly agendou stavebního příspěvku zatíženy nad míru nezbytně nutnou. Z této úvahy byly předem nepřijatelny pro finanční správu návrhy, aby příspěvek byl předepisován jednotlivým uživatelům místností, aby výše jeho byla odstupňována po dle sociálně-politických hledisek, najmě podle důchodu uživatele bytu nebo jeho platební schopnosti nebo podle velikosti bytů, neb alespoň aby byl vyměřován podle nynějšího nájemného, působením ochrany nájemníků se zřetelem k velkosti bytů beztak již nestejně zvýšeného. Jen uvedenou úvahou sluší si vysvětliti, že podle § 3, odst. 1., osnovy jest stavební příspěvek ukládán vlastníkovi domu, ač věcně ponese jej uživatel místností, že základem pro vyměřeni příspěvku jest podle § 4 osnovy nájemné z celého domu za rok 1914, že příspěvek činí podle § 5 osnovy stejné procento ze základu bez rozdílu velikosti místností a způsobu jejich užívání. Volba nájemného za rok 1914, které jest veličinou vyměřujícím úřadům bezpečně známou, za základ pro vyměření příspěvku má tu další neobyčejnou přednost, že příspěvek lze, jak také ustanovuje § 6, odst. 1., osnovy předepsati jedním platebním rozkazem na všech 7 let najednou. Stejná úvaha o úsporném hospodaření Státního bytového fondu a zjednodušení jeho agendy vedla k ustanovení § 18 osnovy o vedení vkladových účtů a vyúčtování o proplacení salda po uzavření účtů a k ustanovení § 19, odst. 2., osnovy o odložení slosování vydaných dluhopisů počínajíc teprve rokem 1935, až bude celá akce spojená s předpisem a vybráním stavebního příspěvku u konce.

Subjektem povinnosti platiti stavební příspěvek jest podle § 3, odst. 1., osnovy vlastník budovy, ale jen takové, která jest podrobena dani činžovní nebo dočasně od ní osvobozena. Dočasné osvobození od daně činžovní neosvobozuje tudíž od placení stavebního příspěvku. Od stavebního příspěvku jsou podle § 9 osnovy osvobozeny pouze budovy, které jsou z daně domovní vůbec vyňaty nebo trvale od ní osvobozeny. budovy, které jsou podrobeny domovní dani třídní, nepodléhají stavebnímu příspěvku. Vlastník budovy má co do místností jím samým ve vlastním domě užívaných tu jedinou výhodu oproti ostatním uživatelům místností v jeho domě, že pro něj činí příspěvek pouze polovici normální sazby.

Vlastník domu jest ovšem podle častěji citovaného § 3, odst. 1., osnovy oprávněn příspěvek mu předepsaný přesunouti na uživatele místností. Zákon udává pravidla, podle kterých lze příspěvek přesunouti. Tato pravidla jsou obsažena v § 33, jde-li o místnosti, na které se vztahují ustanovení o ochraně nájemníků, obsažená v oddílu II. zákona. Jde-li o místnosti, na které se nevztahuje ochrana nájemníků, možno užíti obdoby § 33; záleží tu ovšem na obsahu konkrétního právního poměru, lze-li a do jaké míry příspěvek přesunouti.

K ochraně vlastníka budovy, jemuž uživatel místnosti příspěvek naň připadající nezaplatí, jsou dána ustanovení § 8, odst. 1., osnovy o posečkání k placení příspěvku, pak § 10, odst. 2. a 3., osnovy o odpisu příspěvku v případě soudně prokázané nedobytnosti příspěvku na straně uživatele místnosti, a odst. 3. v případě jinak věrohodně než soudní exekucí prokázané nedobytnosti.

Základem pro vyměření stavebního příspěvku jest podle § 4, odst. 1., jak bylo již nahoře zmíněno, celoroční hrubé nájemné za činžovní rok 1914. Budiž poznamenáno, že tato hodnota, není-li v konkrétním případě shodná, tedy přibližuje se co nejúžeji k tak zv. základnímu nájemnému ve smyslu dosavadních zákonů o ochraně nájemníků, sloužícímu dosud za podklad pro obecně přípustné zvyšování nájemného. Výše příspěvku činí první rok 50% základu a stupňuje se každým dalším rokem o dalších 50% základu, až činí poslední rok celkem 350% základu. Absolutní číslo odpovídající těmto 50% nemusí býti, jak právě z uvedené poznámky patrno, rovné 50% základního nájemného. Dříve již uvedený § 33 osnovy obsahuje v odst. 1., č. 3., pravidlo, jak si počínati, ukáže-li se rozdíl mezi předpisem příspěvku a výnosem přesunu příspěvku.

Zajímati budou údaje o očekávaném výnosu stavebního příspěvku, zůstanou-li základ podle § 4 a výše jeho podle § 5 osnovy nezměněny. Finanční správa nemá přesných dat o výnosu nájemného z domů podrobených činžovní dani za rok 1914 v celém státním území. Dedukcí dat známých pro Čechy, Moravu a Slezsko za rok 1912 a dat známých z celého území republiky za léta 1918 a následující odhaduje se základ pro vyměřování stavebního příspěvku na 300,000.000 Kč. Z této celkové částky připadá okrouhle na Čechy 200, na Moravu 51, na Slezsko v nynějším jeho rozsahu 13 a na Slovensko a Podkarpatskou Rus 36 milionů korun. Po srážce polovice nájemní hodnoty, vypadající na místnosti užívané vlastníkem domu (viz § 5 osnovy) a se zřetelem k používání ustanovení § 9, odst. 3., osnovy o osvobození od stavebního příspěvku v obcích, které se vzdají ochrany nájemníků podlé § 54 osnovy, lze odhadnouti základ pro vyměřování stavebního příspěvku nejvýš částkou 220,000.000 Kč a výnos příspěvku ve výši 50% základu částkou 110,000.000 Kč. Počítá-li se na odpisy nedobytných příspěvků jen 10%, činil by skutečný výnos příspěvku ve výši 50% základu částku 100,000.000 Kč. Celkový výnos příspěvku stavebního za celých 7 let byl by tudíž 2.800,000.000 Kč.

Pro posouzení rozsahu agendy státního bytového fondu, spojené s vedením individuelních účtů všech vlastníků domů, příspěvkem povinných, s vydáváním dluhopisů, s vyplácením úrokových kuponů a se slosováním dluhopisů, s nezbytnou korespondencí s vlastníky účtů a finančními úřady, stačí uvésti, že počet. starých domů, podrobených dani činžovní a tudíž i příspěvku, činí jen v Čechách, na Moravě a ve Slezsku přes 360.000 a v celém státě na 400.000. Tento počet sám dostatečně vysvětluje zmíněná již ustanovení §§ 18 a 19 osnovy, směřující pokud možno k zjednodušení této části agendy Státního bytového fondu.

Zásadním hlediskem při úpravě ochrany nájemníků v rámci osnovy bytového zákona bylo, aby po dobu účinnosti dosud platného zákona a ochraně nájemníků ze dne 26. března 1925, čís. 48 Sb. z. a n., trvající do 31. března 1928, nebylo pokud možno ničeho měněno na právním stavu, jak byl upraven tímto zákonem, zejména aby nebylo zhoršováno po tuto dobu postavení nájemníkovo. Jen z důvodů žádoucí konformity s ostatními lhůtami osnovy jest zásadní stanovisko právě zmíněné v osnově uplatněno pauze do konce roku 1927. Účinnost dosud platného zákona zkracuje se padle osnovy pouze o čtvrt roku. Výjimku ze zásady právě uvedené činí pouze ustanovení § 21, odst. 2., čís. 6. a 8., osnovy o výpovědi podnájemní smlouvy z důvodu oprávněného pohoršení, způsobovaného podnájemníkem v bytě (čís. 6.), a o výpovědi nájemní smlouvy z důvodu vybírání nepřiměřeně vysokého podnájemného (čís. 8.), kterými se mění dosavadní ustanovení § 1, odst. 2., čís. 6. a 8., zákona o ochraně nájemníků ze dne 26. března 1925, čís. 48 Sb. z. a n., a pak ustanovení § 51, odst. 1., čís. 4, a 6., osnovy o vyloučení nájemních smluv nově uzavíraných vůbec a nájemních smluv uzavíraných po vyhlášení zákona na určitou dobu. Ustanoveními těmito se mění a doplňují předpisy zákona čís. 48/1925 Sb. z. a n., jak uvedeno v § 168 osnovy. Jest jen v zájmu nájemníků, přiznává-li se novotám § 21 osnovy účinnost od 30. dne po vyhlášení zákona. Novoty § 51 osnovy neztěžují pak postavení nájemníkovo, neboť nové právní normy bude lze užíti jen tenkráte, bude-li tu souhlasná vůle nájemníkova i pronajímatelova. Zvlášť výrazně projevuje se zásada svrchu uvedená v ustanovení osnovy o nájemném. Zákon o ochraně nájemníků dosud platný připouští po dobu své účinnosti pouze ještě jedno obecně přípustné zvýšení nájemného o 10% základního nájemného, počínajíc 1. lednem 1927. Osnova, stanovíc v § 167 počátek účinnosti ustanovení oddílu II. jednajícího o ochraně nájemníků, na den 1. ledna 1928 a zrušujíc zároveň dosud platný zákon o ochraně nájemníků dnem 31. prosince 1927, nic nemění na ustanovení § 9 dosavadního zákona o ochraně nájemníků o obecně přípustném zvýšení nájemného o 10% počínajíc dnem 1. ledna 1927.

Za to jsou změny, které přináší osnova v oddílu II. oproti dosavadnímu stavu, ale s účinností teprve od 1. ledna 1928 neb od termínu ještě pozdějšího, mnohdy dosti značné, jak z úvalu uvedených v úvodní části této důvodové zprávy ani jinak býti nemůže, má-li v příštích 7 letech býti připravena půda pro úplné odstranění ochrany nájemníků. účinek těchto novot je podstatně právě tím zmírněn, že nebudou účinné hned od 1. ledna 1928, nýbrž že počátek jejich účinnosti jest odložen ještě na pozdější, často hodně vzdálený termín.

Předem budiž však hned na tomto místě, a sice s důrazem, řečeno, že hlavním obsahem ustanovení oddílu II. zůstává i podle osnovy ochrana nájemníka před výpovědí nájemní smlouvy bez důležitých v zákoně demonstrativně uvedených důvodů a ochrana jeho před zvyšováním nájemného, které není v zákoně odůvodněno. Důvody výpovědi nájemní smlouvy zůstávají nezměněny, nehledíc ke změně již uvedené, která se týká ustanovení § 1, odst. 2., čís. 6. a 8., dosavadního zákona o ochraně nájemníků, pak ke změně v tom záležející, že do osnovy nebyl již jako zcela nepraktický převzat důvod výpovědi z titulu velkého jmění, přiznaného k dávce z majetku, uvedený v § 1, odst. 2., čís. 17., dosavadního zákona, a konečně k novému důvodu výpovědi uvedenému v § 21, odst. 2., čís. 16., osnovy. Podle tohoto nového důvodu možno žádati za soudní svolení k výpovědi, opatří-li pronajímatel přiměřený náhradní byt a nahradí-li vypovězenému nájemníkovi útraty stěhovací. Sotva lze popírati, že tento nový důvod nezapadá do rámce osnovy, mající za účel připravovati odstranění ochrany nájemníků a podnítiti stavbu nových bytů. Pokud pak jde o zvyšování nájemného, trvá také osnova neochvějně na zásadě, že jest přípustné jen to zvýšení nájemného, které jest v zákoně podrobně uvedeno, a že má nájemník právo, dáti požadované zvýšení.nájemného soudem přezkoušeti.

Jako nejdůležitější novotu z ustanovení svrchu uvedených, jejichž účinnost nepočíná před 1. lednem 1928, bylo by vytknouti proniknutí zásady o smluvní volnosti stran. V ustanovení o výpovědi nájemní smlouvy projevuje se tato zásada především v tom že do osnovy nebylo již převzato ustanovení § 7, odst. 2., dosavadního zákona o ochraně nájemníků, kterým byla ustanovení §§ 1 až 7 dosavadního zákona prohlášena za ius cogens, jejichž výhod se strany ani nemohou vzdáti. Podle osnovy bude tudíž na příště, a sice od 1. ledna 1928, možno, aby se nájemník vzdal ochrany před výpovědí nájemní smlouvy. Tato novota osnovy, jistě významná, nemá však již té váhy, která by jí byla přikládána dříve. V literatuře i v praxi soudů projevují se pochybnosti o tom, nelze-li ustanovení dosavadního § 7 vykládati v ten smysl, že nájemník může v konkrétním případě smlouvu nebo soudním smírem vzdáti se výhod, které mu skýtají ustanovení ochrany nájemníků o výpovědi. V těchto názorech proniká tendence, aby volnost smluvní i v otázce výpovědní byla uznávána, a není vskutku nutno vnucovati zákonnou ochranu stranám, které jsou ochotny se jí vzdáti. Výrazem proniknutí zásady o smluvní volnosti stran jest také změna ustanovení § 2 dosavadního zákona, obsažená v § 22 osnovy, týkající se smluv učiněných na určitou dobu. Smlouvy učiněné na určitou dobu byly podrobeny režimu ochrany nájemníků teprve zákonem ze dne 8. dubna 1920, čís. 275 Sb. z. a n. Tento i všechny pozdější zákony o ochraně nájemníků činily rozdíl mezi smlouvami učiněnými na určitou dobu před nebo po 3. květnu 1920, kteréhož dne zákon právě uvedený počal působiti, a každý z nich pokládal nájemní smlouvy uzavřené na určitou dobu po dobu účinnosti zákona za nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Tato úprava, která byla pochopitelná při zákonech krátkodobých, nehodí se již do zákona, který má trvati do roku 1934, a kterým má býti ochrana nájemníků likvidována. Smlouvy, které budou za platnosti nového zákona uzavřeny na určitou dobu, budou podle § 5.1, čís. 6., osnovy vůbec z ochrany vyňaty. Při smlouvách dříve uzavřených třeba rozeznávati smlouvy učiněné na delší dobu, při kterých strany nemohly dobře počítati, že dojdou za platnosti ochrany nájemníků, lze též z platnosti zákona vyjmouti, kdežto kratší smlouvy ještě po nějakou dobu ochranu zasluhují. Jako rozhodný termín volí osnova den 1. ledna 1930. Výjimku stanoví § 22 osnovy jednak pro smlouvy kratší 3 měsíců, které stejně jako § 2, odst. 4., dosavadního zákona z ochrany vyjímá; jednak v opačném směru pro smlouvy, jež byly obnoveny na neurčitou dobu před 3. květnem 1920, a pro smlouvy, v nichž jest nájemníkem stát, státní podnik, země, župa, okres neb obec, které chrání po celou dobu trvání zákona. V ustanovení a nájemném projevuje se zásada smluvní volnosti mezi stranami v tom, že nebylo do osnovy převzato ustanovení § 20, odst. 1., dosavadního zákona, prohlašující dohodu o nájemném, odporuje-li ustanovením zákona, za neplatnou, a pak v tom, že § 42 osnovy o soudním přezkoušení nájemného, který odpovídá § 22 dosavadního zákona, byl doplněn ustanovením, podle něhož se strany mohou vzdáti práva návrhu na přezkoušení úmluvy soudem, a že i když se tak nestane, může nájemník vždy žádati pouze za úpravu pro budoucnost, že však nemůže žádati od pronajímatele zpět, oč na činži již skutečně přeplatil.

Co do závažnosti změn, které provádí osnova na dosavadním právním stavu, bylo by na přední místo postaviti nová ustanovení § 51 osnovy, kterými se rozšiřuje okruh budov, místností a nájemních smluv, na něž se ochrana nájemníků podle osnovy nemá vytahovati. O nových ustanoveních odst. 1., čísl. 4. a 6., která nabývají účinnosti hned po vyhlášení zákona, byla již nahoře zmínka. Nové ustanovení čís. 4. rozšiřuje dosavadní ustanovení § 31, odst. 1., čís. 5., na všechny byty a místnosti, které po vyhlášení nového zákona budou dány do nájmu nebo podnájmu. K dalším novotám § 51 osnovy, které nabývají účinnosti teprve dnem 1. ledna 1928, patří především ustanovení odst. 1., čís. 3., vylučující z ochrany nájemníků také domy, které jsou ve vlastnictví obecně prospěšných stavebních sdružení aspoň od 1. listopadu 1918, a pak ustanovení odst. 1., čís. 8., týkající se nájemních smluv o bytech v domech podrobených domovní dani třídní v místech, které nejsou dani činžovní zcela podrobeny. Vyloučení místností uvedených pod čís. 8. z ochrany nájemníků má důvod svůj v tom, že z místností těch nebude vybírán stavební příspěvek, takže by se z nich po 1. lednu 1928 vzhledem k ustanovení § 33, odst. 1., osnovy vůbec ani nemohlo zvýšiti nájemné. Ostatní nová ustanovení § 51 osnovy, která však počnou působiti teprve 1. lednem 1930, jsou uvedena v odst. 2. Vyloučení z ochrany všech smluv podnájemních, učiněných před 1. lednem 1928, ale, jak řečeno, teprve počínajíc 1. lednem 1930, má důvod v tom, že místností nabízených do podnajmu jest již dnes i ve velikých městech počet celkem dostatečný, který stoupáním činží také poroste. Vynětí z ochrany, ale také teprve dnem 1. ledna 1930, místností, které byly po prvé pronajaty teprve po zavedení ochrany nájemníků, má důvod svůj v tom, že základní nájemné jest u nich pravidelně daleko vyšší než průměrné nájemné z 1. srpna 1914, neboť prvá úmluva o něm nebyla podrobena obmezení podle ochrany nájemníků. Není vyloučeno, že nájemné z podobných místností dosahuje již nyní takové výše, že další zvyšování jeho podle ustanovení § 33 osnovy nebylo by žádoucí. Volnost smlouvy dovede v takových případech jedině vyrovnati obapolné zájmy pronajímatelovy a nájemníkovy.

V této souvislosti nutno také upozorniti na nové ustanovení § 56 osnovy, že cizí státní příslušníci jsou chráněni jen za podmínky vzájemnosti.

Změna dosavadního ustanovení § 32, nyní § 55 osnovy, jest vyvolána reorganisací soudů, která v hlavním městě Praze má býti provedena padle zákona ze dne 15. října 1925, čís. 213 Sb. z. a n., a která se navrhuje pro hlavní město Brno vládním návrhem čís. tisku 254 posl. sněmovny 1926.

Osnova snaží se, stejně jako dosavadní zákony o stavebním ruchu, působiti všemi směry, aby stavební podnikání usnadnila a náklady jeho snížila. V hlavě prvé přejímá bez větších změn ustanovení zákona čís. 35/1923 Sb. z. a n. o opatření stavenišť jednak koupí státních pozemků (§ 57), jednak vyvlastněním (§§ 58 až 69), přičiňujíc k ustanovením o vyvlastňování pouze několik doplňků. Ustanovení dosavadní se již vžila a aspoň na venkově v celku osvědčila. Potřeby velikých měst činily by v zájmu výstavby města často žádoucím rozšíření vyvlastňovacího práva na úkor neméně oprávněných, často však sobeckých soukromých zájmů. Po této stránce neuspokojí osnova velikých komun, které se domáhaly většího rozšíření vyvlastňovacího práva k zlepšení svých zvláštních poměrů. K těmto novým ustanovením patří doplněk ustanovení § 58, odst. 1., o vyvlastňování pozemků sice zastavěných, ale vzhledem k místním poměrům nedostatečně k účelům obývacím zužitkovaných. Podmínka k tomuto ustanovení připojená ve spojení s nezměněným ustanovením § 59, odst. 5., velmi seslabuje možnost užíti nového ustanovení, jest však na ochranu zájmů vlastníka pozemku a jeho příbuzných nutná. Jedině mimořádné poměry a potřeby hlavního města Prahy, které nejen v užším zájmu města, nýbrž také v zájmu celostátním vyžadují zvlášť pozorné péče a zvláštního zřetele státní správy, dojdou v novém ustanovení § 67 nikoli sice úplného, přece však oproti dosavadnímu právnímu stavu lepšího uspokojení. Osnova rozšiřuje vyvlastňovací právo hlavního města Prahy, dávajíc mu možnost, aby nejsouc obmezováno zvláště ustanovením § 59 o pořadí při volbě vyvlastňovaných pozemků, mohlo v rámci platného plánu regulačního nebo parcelačního vyvlastniti celé komplexy pozemků a vystavěti na nich celé nové čtvrtě a nové osady lidských obydlí. Za to vymiňuje osnova státní správě vliv na určení prodejních cen vyvlastněných pozemků. Osnova pomatuje ustanovením § 67 na to, že také jiné obce mohou se octnouti v podobných poměrech jako jest hlavní město Praha, vyhrazujíc celé vládě právo, aby stejné vyvlastňovací práva mohla přiznati také jiným obcím. K novým ustanovením, majícím za účel zlevniti náklad stavby, patří doplněk k § 62, odst. 1., o hodnocení pozemku jako pozemku stavebního a pak doplněk k odst. 5. téhož paragrafu o nákladech řízení odvolacího, kteréž také směřuje k urychlení řízení. Důležité jest doplnění § 59, odst. 2., osnovy ustanovením, že lze vyvlastňovati i pozemky neparcelované, pro které byla čára stavební a úroveň právoplatně určena, jsou-li ovšem jinak k zastavění způsobilé. Dosavadní ustanovení § 3, odst. 2., zákona z roku 1923 svádělo k výkladu, že pozemek neparcelovaný, byl-li vyvlastněn, jest již hotovým staveništěm, aniž třeba žádati u obce za sdělení stavební čáry. Tomu ovšem podle ustanovení stavebních řádů tak není, poněvadž zákon o stavebním ruchu nechal ustanovení o stavební (regulační) čáře a úrovni nezměněny. Ve spojení s novým ustanovením § 59, odst. 2., osnovy navrhuje se také změna dosavadního § 42, nyní § 147 osnovy, která připouští, aby ten, kdož hodlá žádati za vyvlastnění, měl právo žádati za povolení k parcelaci nebo za sdělení stavební čáry a úrovně v příčině vyvlastňovaného pozemku, aniž musí prokázati svolení vlastníka pozemku. Za zmínku konečně stojí ještě ustanovení nového odst. 7. § 59 o vyloučení pozemků z vyvlastnění, na nichž vlastník pozemku zřídí pro vyvlastnitele stavební právo, a nového odst. 4. § 64, které odstraňuje pochybnost v praxi zhusta se vyskytující o tom, kterých ustanovení jest užíti na zcizování pozemků zastavěných i nezastavěných, byly-li vyvlastněny podle dřívějších zákonů. Osnova navrhuje, aby i pro tyto případy zcizení vyvlastněných pozemků byl rozhodný nový zákon, a nikoli ten zákon, za jehož účinnosti pozemek byl vyvlastněn.

Hlava druhá má ustanovení o rozhodčích soudech mzdových v živnostech stavebních. Osnova instituci rozhodčích soudů mzdových zachovává, soudíc přes námitky některých organisací zaměstnavatelských, že přispívají k ustálení pracovních poměrů ve stavebnictví, plníce tak poslání, dané jim zákonem o stavebním ruchu z roku 1921. Správnost tohoto űsudku dosvědčují toliko zájmové organisace zaměstnanců, nýbrž také zprávy živnostenských inspektorů za léta 1921 až 1924. Ustanovení zákona z roku 1923 o rozhodčích soudech mzdových byla do osnovy převzata téměř beze změny, ale byla soustavněji uspořádána. Ustanovení o řízení, která byla v dosavadních zákonech odbyta poukazem na obdobu s ustanoveními zákona ze dne 5. prosince 1919, čís. 655 Sb. z. a n., týkajícího se zřízení rozhodčí komise pro úpravu služebního poměru zřízenců v kovodělném průmyslu, jsou v osnově rozvedena. Obdobné užívání ustanovení zákona posléze jmenovaného na řízení před rozhodčími soudy mzdovými zavdávalo podnět k mnohým pochybnostem, bylo-li zhusta vůbec možným. Podle poznatků praxe byla ustanovení o řízení zjednodušena a zlepšena. úpravy pracovních a služebních poměrů v živnostech stavebních dotýká se také osnova o hromadných smlouvách pracovních a osnova o pracovních soudech. Na tuto souvislost bude při ústavním projednávání obou osnov před jejich konečnou redakcí pamatovati.