Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1996 – 1998

1. Byt je místnost nebo soubor místností s úplným nebo částečným příslušenstvím, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

2. Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Smlouva o nájmu musí být vyhotovena písemně, jestliže to vyžaduje jedna ze stran. Pronajímatel může vypovědět nájem jen z důvodů stanovených v zákoně.

3. Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva.

1. Služební byty jsou:

a) byty v domech a jiných objektech určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů, nebo znemožněn výkon jejich práce,

b) byty ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků a rovněž byty v domech ve vlastnictví, nebo v nájmu právnických , nebo fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků,

c) byty ozbrojených složek, za něž se považují byty v domech výhradně určených pro ubytování vojáků z povolání a občanských pracovníků vojenské správy, pracovníků Ministerstva vnitra, zaměstnanců a příslušníků Policie České republiky, Bezpečnostní informační služby, Vězeňské služby České republiky a Celní správy.

2. Smlouvu o nájmu služebního bytu uvedeného v odstavci 1 písm.a) a b) lze uzavřít, jestliže se nájemce zavázal zajišťovat práce pro pronajímatele.

3. Smlouvu o nájmu bytu ozbrojených složek lze uzavřít jen na základě písemného doporučení orgánů ozbrojených složek a příslušných ministerstev.

4. Byty, které mají přechodně charakter služebních bytů, jsou byty v domech ve vlastnictví obce nebo státu, které získaly orgány a ministerstvo uvedené v odst.1 ze státní bytové výstavby pro ubytování vojáků z povolání, občanských zaměstnanců vojenské správy, zaměstnanců Ministerstva vnitra, zaměstnanců a příslušníků Policie České republiky, Bezpečnostní a informační služby, Vězeňské služby České republiky a Celní správy, jestliže jsou uvedenými osobami užívány ke dni účinnosti tohoto zákona. Tyto byty pozbudou své povahy, jestliže nájemce není nebo přestal být osobou zde uvedenou nebo jestliže se nájemcem stala jiná osoba.

1. Byty v domech zvláštního určení jsou byty v domech s pečovatelskou službou a v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany. Okresní úřad v jehož územním obvodu je takový dům prohlásí byt v tomto domě za byt zvláštního určení na návrh toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil nebo se na jeho zřízení podílel. Při prohlášení bytu za byt zvláštního určení se nepostupuje podle předpisů o správním řízení.

2. Smlouvu o nájmu bytu v domě zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Pokud takový byt v domě zvláštního určení byl zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze tuto smlouvu uzavřít jen na doporučení okresního úřadu.

1. Pokud je nájemní smlouva uzavírána písemně, musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo jeho výši.

2. Není - li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.

1. Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání, pokud se s nájemcem nedohodl jinak a bez jakýchkoliv, tedy i právních závad a nedostatků. Je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

2. Pokud se pronajímatel nedohodl s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce.

3. Za drobné opravy se považují takové opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, jakož i výměny jednotlivých předmětů , u nichž náklad na jednotlivou opravu nepřesáhne 500,- Kč.

4. Za běžnou údržbu se považují zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů tvořících zařízení bytu, malování nebo tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.

5. Práva a povinnosti nájemce - člena družstva, pokud jde o provádění drobných oprav v bytě a pokud jde o úhradu nákladů spojených s běžnou údržbou bytu, upravují stanovy družstva.

1. Pronajímatel je povinen

a) v pronajatém bytě zajistit měření odběru studené a teplé užitkové vody,

b) v pronajatém bytě vybavit jednotlivé spotřebiče určené pro vytápění individuálním automatickým regulačním zařízením, které udržuje teplotu ve stanoveném rozmezí, pokud to dovolí technické podmínky a pokud jsou spotřebiče v jeho vlastnictví,

c) instalovat měřidla tepla pro vytápění u jednotlivých nájemců, jestliže to soustava ústředního vytápění umožňuje, po vybavení jednotlivých spotřebičů regulačním zařízením a pokud jsou spotřebiče v jeho vlastnictví,

d) využívat údaje získané z měření tepla a teplé užitkové vody zejména k vyúčtování záloh za dodávku tepla a teplé užitkové vody placených nájemcem a ke zlepšení hospodaření s teplem a teplou užitkovou vodou,

e) zabezpečit, pokud na svůj náklad provádí výstavbu a rekonstrukci zařízení pro zásobování teplem, studenou a užitkovou teplou vodou v domě, aby tato byla vybavena regulačním a měřícím zařízením

2. Ustanovení odst.1) písm.e) platí obdobně i pro nájemce, pokud se s pronajímatelem dohodl, že činnosti tam uvedené bude realizovat na svůj náklad.

3. Pokud nebude zařízení pro zásobování teplem a teplou užitkovou vodou vybaveno měřícím regulačním zařízením, poskytne pronajímatel nájemci slevu z ceny dodávaného tepla a teplé užitkové vody v rozsahu a výši, kterou stanoví zvláštní předpis.

Nájemce bytu a osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.

Nájemce je povinen užívat byt, společné prostory a zařízení domu řádně a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu.

Nájemci jsou povinni při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv.

Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj úhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu nákladů musí být u pronajímatele uplatněno bez zbytečných odkladů. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závady.

1. Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného dokladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která neuplatněním této povinnosti vznikla.

2. Nepostará-li se nájemce o včasné a řádné provedení drobných oprav v bytě a o údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu.

Nájemce je povinen odstranit bez zbytečného odkladu závady a poškození, které způsobil v bytě sám nebo osoby, které s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo, po předchozím upozornění nájemce, závady a poškození sám odstranit a požadovat od něj náhradu.

Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.

Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě, pouze se souhlasem nájemce. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

1. Pronajímatel je oprávněn vstupovat do bytu nájemce ke kontrole způsobu užívání a údržby bytu jednou v kalendářním roce, pokud se s nájemcem nedohodne jinak. Provedení takové kontroly musí být nájemci písemně oznámeno nejméně 15 dnů předem. Odmítnout tuto povinnost v době, kterou určil pronajímatel, může nájemce jen z důvodů hodných zvláštního zřetele.

2. Nájemce je povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci nebo údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, nebo odečet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli. Odmítnout tuto povinnost v době, kterou určil pronajímatel, může nájemce jen z důvodů hodných zvláštního zřetele.

1. Nájemné a výše úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu se sjednává dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu stanoví zvláštní zákon.

2. Úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo záloha na ně se platí spolu s nájemným dopředu pro následující měsíc, nebude-li účastníky dohodnuto nebo zákonem stanoveno jinak

Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení, který stanoví zvláštní předpis.

1. Nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo.

2. Stejné právo má nájemce, jestliže stavebními úpravami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu.

3. Nájemce má právo na přiměřenou slevu z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně a včas neposkytuje.

Právo na slevu z nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.

1. V nájemní smlouvě lze dohodnout, že nájemce složí finanční prostředky(kauce) na úhradu splatných pohledávek, zejména nedoplatků nájemného nebo náhrady škody způsobené nájemcem. Může být dohodnuto doplnění kauce na původní dohodnutou výši, pokud došlo k jejímu čerpání v souladu se zákonem.

2. Výše kauce nesmí přesahovat trojnásobek měsíčního nájemného včetně zálohy na plnění poskytovaná s užíváním bytu. Částku odpovídající složené kauci uloží pronajímatel na úročený účet u peněžního ústavu. Pronajímatel je oprávněn tyto prostředky použít bez souhlasu nájemce k úhradě splatných a dlužníkem uznaných nebo přisouzených pohledávek na nájemném nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu.

3. Pronajímatel je povinen vyplácet nájemci v dohodnutých termínech úrok z uložené částky.

4. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen finanční částku odpovídající složené kauci včetně případných úroků vrátit, pokud nebyly oprávněně čerpány a to nejpozději do měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli.

1. Byt může být ve společném nájmu více osob. Společní nájemníci mají stejná práva a stejné povinnosti .

2. Společný nájem vzniká též dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem.

3. U družstevních bytů může společný nájem vzniknout jen mezi manžely.

1. Běžné věci týkající se společného nájmu bytu může vyřizovat každý ze společných nájemců. V ostatních věcech je třeba souhlasu všech, jinak je právní úkon neplatný.

2. Z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně.

1. Dojde-li mezi společnými nájemci k neshodě o právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu bytu, rozhodne na návrh některého z nich soud.

2. Soud může v případech zvláštního zřetele hodných na návrh společného nájemce zrušit právo společného nájmu bytu, vznikne-li jím nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. Zároveň určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich budou byt dále užívat.

1. Jestliže se za trvání manželství manželé, nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely.

2. Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely společné členství manželů v družstvu . Z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

3. Ustanovení odstavců 1 a 2 neplatí, pokud manželé spolu nežijí.

1. Stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství,vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství.

2. Totéž platí, vzniklo-li před uzavřením manželství některému z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

1. Nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu. Současně určí, který z manželů bude byt nadále užívat jako nájemce.

2. Nabyl-li práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů před uzavřením manželství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem. Právo užívat byt zůstane tomu z manželů, který nabyl právo na nájem bytu před uzavřením manželství. V ostatních případech společného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, který z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu. Tím zanikne i společné členství rozvedených manželů v družstvu.

3. Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí, stanovisko pronajímatele a sociální situaci obou rozvedených manželů.

1. Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (společnými nájemci) se stávají také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce, nebo byli na něho odkázáni výživou, jestliže s ním žili ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let a nemají vlastní byt.

2. Osoby uvedené v tomto ustanovení nepřestávají být příslušníky společné domácnosti, pokud jsou z vážných důvodů, zejména pro výkon branné povinnosti , civilní služby, studia , z léčebných nebo pracovních důvodů, delší dobu, avšak dočasně, mimo byt zemřelého.

3. Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

1. Zemře-li jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel.

2. Jde-li o byt družstevní, zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manžely. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl. K tomu přihlédne notář v řízení o dědictví. Jestliže zemřel manžel, který nabyl práva na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl. Jde-li o více předmětů nájmu, může členství zůstavitele přejít na více dědiců.

3. Zemře-li jeden ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní nájemce.

Ustanovení § 27 odst.1 a § 28 odst.1 platí i v případě, jestliže nájemce opustí společnou domácnost.

Ustanovení § 24 a § 29 neplatí pro byty služební, pro byty zvláštního určení a pro byty v domech zvláštního určení.

1. Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí.

2. V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby. Jestliže však po uplynutí této doby nájemce byt dále užívá a pronajímatel nepodal ve lhůtě třiceti dnů u soudu žalobu na vyklizení bytu, obnoví se nájem bytu za týchž podmínek.

3. V písemné výpovědi musí být uvedeny důvody výpovědi a lhůta, kdy má nájem skončit, a to nejméně tři měsíce tak, aby skončil ke konci kalendářního měsíce.

1. Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu z těchto důvodů:

a) prokáže-li, že potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče, nebo sourozence,

b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat,

c) jestliže nájemce nebo ti, kteří s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě,

d) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu zejména tím, že nezaplatil splatné nájemné, nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce, pokud se s pronajímatelem nedohodl na splácení dlužné částky,

e) jestliže je potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domovem naložit tak, že byt nelze dále užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy při jejichž provádění nelze byt nebo dům po delší dobu dále užívat a nájemce bytu neuzavřel s pronajímatelem dohodu o uvolnění bytu po dobu nezbytně nutnou k provedení oprav,

f) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,

g) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů, nebo ho bez vážných důvodů užívá jen občas,

h) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

2. Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně, ke kterému datu nájemní poměr skončí. Přitom přihlédne k výpovědní lhůtě. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku, kterým soud k výpovědi přivolil. Soud současně určí lhůtu, ve které je nájemce povinen byt vyklidit po uplynutí výpovědní lhůty. Tato lhůta nesmí být kratší než 15 dnů. Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo náhradní ubytování, rozhodne soud, že je nájemce povinen se z bytu vystěhovat až po zajištění náhradního bytu nebo náhradního ubytování a to ve lhůtě, kterou určí. Tato lhůta však nesmí být kratší než 15 dnů.

3. Dojde-li k přivolení k výpovědi z důvodů uvedených pod písmeny a), b) a e) může soud v odůvodněných případech uložit pronajímateli povinnost nahradit nájemci stěhovací náklady, jež určí.

4. Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze vypovědět nájem podle odst.1 jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, nebo jeho právního nástupce, nebo souhlasu orgánu republiky, který podle zákona uzavření smlouvy o nájmu bytu doporučil.

5. Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil ve lhůtě třiceti dnů vyklizený byt k účelu, pro který soud k výpovědi přivolil, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu k témuž bytu za týchž podmínek, za jakých nájemce užíval byt před výpovědí, nebo hradil nájemci nájemné v náhradním bytě do kterého se nájemce přestěhoval po dobu, ne kratší jednoho roku. Toto právo nájemce se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny.

Soud nepřivolí k výpovědi podle § 32 odst.l písm.a) pokud by vyklizení bytu představovalo z důvodu sociální situace, zdravotního stavu nebo vysokého věku pro nájemce takový zásah do způsobu života, který není možné od něj spravedlivě požadovat.

1. Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování.

2. Skončí-li nájem bytu výpovědí pronajímatele z důvodů uvedených v §32 odst.1 písm. a), b) a e), má nájemce právo na náhradní byt, který je rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může z důvodů zvláštního zřetele hodných, které jsou na straně nájemce, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než je vyklizovaný byt. Skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 32 odst.1 písm.b) a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může rozhodnout, že z důvodů, zvláštního zřetele hodných, má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo má právo na náhradní ubytování.

3. V případech podle § 26 odst.2 věty třetí postačí rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, poskytnout náhradní ubytování. Soud může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt. V případech podle § 26 odst.2 věta druhá má rozvedený manžel právo na náhradní byt. Soud může, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování.

4. Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.

5. Skončil-li nájem výpovědí pronajímatele podle § 32 odst.1 písm.c), d), f) a g), stačí poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 32 odst.1 písm.c) a d), může soud, jsou-li důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popřípadě na náhradní byt. Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.

6. Společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou jednotku.

V době mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem výpovědní lhůty k vyklizení, mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovení § 5 až 19 a přiměřeně § 21 až 23 odst.1.

Jestliže služební byt po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství užívají manžel, popřípadě další osoby, se kterými žil nájemce ve společné domácnosti, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, pokud jim není zajištěn přiměřený náhradní byt. To platí i v případech, kdy nájemce služebního bytu trvale opustí společnou domácnost. V odůvodněných případech může soud rozhodnout, že stačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec než je vyklizovaný byt, nebo náhradní ubytování.

Zánikem členství osoby v bytovém družstvu zanikne její nájem bytu. Nájemce družstevního bytu není povinen se z bytu vystěhovat, pokud mu není zajištěna náhrada za podmínek stanovených v § 34. Vrácení členského podílu se může člen domáhat až po vystěhování z bytu, a to ve lhůtě dané stanovami družstva.

Jestliže pronajímatel nájemci, který se má z bytu vystěhovat na základě výpovědi podle § 32 odst.1 písm.a), neopatřil náhradní byt nejpozději ve lhůtě tří let od ukončení nájmu, obnovuje se nájem k bytu za týchž podmínek, za kterých nájemce užíval byt před zánikem nájmu.

Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou výpovědí před uplynutím sjednané doby z jiných důvodů než z důvodů uvedených v §32 odst.1 písm. c) a d), má nájemce právo na zajištění rovnocenného náhradního bytu po dobu, na kterou byl nájem původně sjednán. Zanikne-li nájem bytu sjednaný na dobu určitou delší deseti let uplynutím této doby, má nájemce právo na bytovou náhradu, pokud po uzavření nájemní smlouvy nastanou na jeho straně takové závažné okolnosti, že na něm není možné spravedlivě požadovat vyklizení bytu bez náhrady.

1. Nemůže-li pronajímatel, který vypověděl nájem bytu s přivolením soudu, nebo ten v jehož prospěch byla rozhodnutím soudu stanovena jiným osobám povinnost vyklidit byt, zajistit bytovou náhradu podle § 34, může požádat o zajištění této náhrady obec, na jejímž území je byt, který má být vyklizen. Stejně postupuje pronajímatel, jestliže stavební úřad povolil odstranění stavby.

2. O zajištění bytové náhrady pro toho z rozvedených manželů, který podle rozhodnutí soudu nebo podle dohody rozvedených manželů má povinnost po zrušení společného nájmu se z bytu vystěhovat, může požádat kterýkoliv z rozvedených manželů.

3. Zajištění bytové náhrady patří do samostatné působnosti obcí.

4. Obec určí pořadí žádosti o bytovou náhradu podle naléhavosti s přihlédnutím k sociální situaci žadatele i toho, pro nějž má být bytová náhrada opatřena. Obec může stanovit pro určení pořadí podrobnější kriteria obecně závaznou vyhláškou.

5. O tom, že je zajištěna bytová náhrada, která je způsobilá k nastěhování a k řádnému užívání, vydá obec tomu, kdo o bytovou náhradu požádal, potvrzení.

6. Obec může zajistit bytovou náhradu v jiné obci na základě dohody s touto obcí, je-li podle tohoto zákona možné zajistit náhradní byt i v jiné obci, než je byt vyklizovaný.

Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytů. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Pokud pronajímatel nepodá u soudu žalobu ve lhůtě 15 dnů ode dne, kdy mu byla dohoda předložena, a nesdělí v téže lhůtě tuto skutečnost nájemci, má se za to, že souhlas je dán posledním dnem této lhůty. Podání žaloby u soudu má odkladný účinek.

1. Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas, jinak právo zanikne.

2. Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možné splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit. Musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena.

1. V zařízeních určených k trvalému bydlení vzniká nájem obytné místnosti nájemní smlouvou uzavřenou mezi pronajímatelem a nájemcem.

2. Jsou-li na užívání téže místnosti uzavřeny nájemní smlouvy s více nájemci, je každý z nich samostatným nájemcem a to v rozsahu, který mu byl v dohodě vymezen.

Je-li nájemce povinen se z místnosti vystěhovat, stačí poskytnout náhradní ubytování, pokud nájemní smlouvou nebylo mezi účastníky dohodnuto něco jiného.

1. Pronajatý byt nebo jeho část lze přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu, nebo bez časového určení. Smlouva o podnájmu upravuje podmínky podnájmu, zejména možnost dát výpověď ze strany nájemce bytu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 32.

2. Nájemce je oprávněn přenechat do podnájmu nejvýše polovinu obytné plochy bytu. Celý byt může přenechat do podnájmu, jen když jeho nepřítomnost v bytě je dočasná a je zaviněna nemocí, studijním nebo pracovním pobytem mimo obec, ve které se nachází byt přenechaný do podnájmu, nebo z jiných důvodů hodných zvláštního zřetele.

3. Nájemce je povinen ohlásit pronajímateli podnájem bytu, osobu podnájemce a okolnosti, za kterých byl byt nebo jeho část přenechána k podnájmu, zejména výši platby za podnájem. Porušení této povinnosti, nebo přenechání do podnájmu za jiných podmínek, než které nájemce sdělil pronajímateli, je hrubým porušením povinnosti nájemce podle § 32 odst.1 písm.d).

4. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby.

5. Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem.

6. Nájem z bytu, nebo z části bytu, ve které je zřízen podnájem, se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Zvláštní zákon stanoví výši nájmu, kterou je pronajímatel oprávněn požadovat, pokud nedojde k dohodě.

1. Nájemce je oprávněn provádět v části bytu, který užívá k bydlení podnikatelskou nebo jinou výdělečnou činnost, pokud tím nezasahuje do práv ostatních nájemců na plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

2. Nájemce je povinen oznámit pronajímateli podnikání v bytě nebo jinou výdělečnou činnost, kterou v bytě provádí. Nesplnění této povinnosti je hrubým porušením povinnosti nájemce podle § 32 odst.1 písm.d).

3. Nájem z části bytu, ve kterém nájemce provozuje podnikatelskou činnost se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Zvláštní zákon stanoví výši nájmu v bytě nebo části bytu, ve které se provádí podnikatelská nebo jiná výdělečná činnost, kterou je pronajímatel oprávněn požadovat pokud nedojde k dohodě.

1. Soud může rozhodnout, že vlastníku nemovitosti s nejméně dvěma byty určenými k pronájmu, bude odňato právo spravovat nemovitost, nebo rozhodovat o tom, kdo bude jeho nemovitost spravovat. Soud může rozhodnout, že toto rozhodnutí je omezeno na určitou dobu nebo do splnění určitých podmínek.

2. Odnětí práva podle odst.1 může nastat, pokud byl vlastník odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný proti nájemcům v domě nebo pokud hrubě a po delší dobu porušuje povinnosti pronajímatele podle tohoto zákona, nebo povinnosti majitele nemovitosti podle jiných zákonných předpisů.

3. Zvláštní zákon určí, kdo bude spravovat nemovitost po dobu, po kterou je vlastníku nemovitosti odňato právo nemovitost spravovat.

1. Zrušuje se ustanovení §§ 685 až 719 občanského zákoníku, ustanovení §§ 1 až 10 zákona č.102/92 Sb. a ustanovení § 5 a 6 nařízení vlády č.258/95 Sb.

Obecná část:

Dosavadní úprava občansko-právních vztahů zahrnujících i nájem bytu je dosud obsažena v zákoně č.40/94 Sb. občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, jako část nazvaná "Zvláštní ustanovení o nájmu bytu", a to v ustanoveních § 685 - § 719.

Toto systematické zařazení právní úpravy nájmu bytu do občanského zákoníku je nepraktické a nevyhovující především proto, že ustanovení o nájmu bytu je a bude třeba, s vývojem bytové situace u nás, stále častěji upravovat tak, aby zákonná úprava vyhovovala současné situaci, potřebám a možnostem účastníků nájemních vztahů. Z řady vážných důvodů není vhodné, aby byl stále měněn občanský zákoník, jako předpis, který by měl upravovat dlouhodobě neměnné základní zásady vztahů mezi občany. Neustálé měnění jedné části takového základního právního předpisu neprospívá právní jistotě občanů ani obecné úrovni znalosti práva. V občanském zákoníku by měly být, tak jako dosud, zakotveny základní ustanovení o nájmu s tím, že tak zvláštní a specifická část nájmu, jakým je nájem bytů, by měla být upravena zvláštním zákonem již také proto, že i nájem nebytových prostor je zvláštním zákonem již dnes upravován

Druhým závažným důvodem pro úpravu nájemního práva zvláštním zákonem je skutečnost, že vztahy mezi účastníky nájemních vztahů nemohou být, s ohledem na zvláštní povahu nájemních vztahů vyplývající z nesporné nezbytnosti účasti státu na zajištění přiměřené možnosti občanů zajistit si odpovídající bydlení, pouze a beze zbytku upravovány ustanoveními soukromého práva. V této právní oblasti je i nezbytný podíl veřejnoprávní úpravy, především pro nerovné ekonomické postavení účastníků nájemních vztahů. Proto naprostá většina evropských zemí upravuje nájemní vztahy zvláštním zákonem, mimo obecnou a výlučnou úpravu občanského práva jako součásti práva soukromého.

Navrhovaný zákon přebírá ustanovení platného občanského zákoníku, která se osvědčila, a nově upravuje vztahy mezi účastníky nájemních vztahů, kde to je nezbytné pro účinný postih negativních jevů, který dosavadní právní úprava dostatečně neumožňovala.

Nově zařazená ustanovení se týkají uzavírání nájemní smlouvy (i konkludentním jednáním), povinnosti pronajímatele zajistit měření tepla a teplé užitkové vody, práva pronajímatele na vstup do bytů, kauce, sankcí za zneužití výpovědního důvodu, obnovy nájmu bytu pokud není ve stanovené lhůtě obstarána bytová náhrada, výměn bytů, přijímání podnájemníka do bytu, podnikání v bytě a odnětí práva spravovat nemovitost vlastníkem, který své právo nevykonává nebo je vykonává v rozporu se zákonem.

Nově byla zařazena ustanovení, která nebyla dosud součástí občanského zákoníku, ale jejichž zařazení je nezbytné pro omezení zneužívání práv jak na straně nájemců, tak na straně pronajímatelů. Všechna nově zařazená ustanovení zcela beze zbytku odpovídají legislativním úpravám obvyklým ve srovnatelných evropských státech a jsou s nimi, na rozdíl od některých ustanovení dosud platného občanského zákoníku, zcela v souladu.

Navrhovaná úprava je v souladu s ústavním pořádkem a právním řádem České republiky a neodporuje úmluvám, jimiž je Česká republika vázána.

Zákon nebude mít žádný dopad a nevyvolá žádné požadavky na státní rozpočet.

Zvláštní část:

K § 1:

Jde o základní definici bytu a vymezení nájemního práva k bytu a podmínek k uzavření nájemní smlouvy. K jeho základním znakům patří, že jde o užívání úplatné a že nájem bytu může být vypovězen jen ze zákonných důvodů. Oproti dosavadní právní úpravě v § 685 obč. zák. je znovu umožněno uzavření nájemní smlouvy i konkludentním jednáním, neboť dosavadní právní úprava, platná po novele od 1. 1. 1995, umožňující uzavření nájemní smlouvy jen písemně, praxi nevyhovuje. Obligatorní forma písemné nájemní smlouvy je zachována jen pokud si to některý z účastníků přeje.

K §§ 2 - 4:

Definice služebních bytů, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení byla dosud obsažena v ustanoveních zákona č.l02/92 Sb. Je zachováno dosavadní rozdělení služebních bytů podle jejich určení, včetně bytů ozbrojených složek. Rovněž je zachována dosavadní právní úprava bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení včetně podmínek uzavření nájemní smlouvy k takovému bytu. Pojem služebních bytů je rozšířen i o byty zaměstnanců Celní správy.

K § 5:

Pronajímatel je povinen předat nájemci byt i bez právních závad, tedy nejen ve stavu způsobilém k řádnému užívání jako v dosavadní právní úpravě. Odpovídá tedy i za právní stav bytu např. splnění stavebně právních předpisů. Je však současně umožněno, aby se pronajímatel dohodl s nájemcem na předání bytu, který dosud není ve stavu způsobilém k řádnému užívání za vzájemně dohodnutých podmínek. Jednodušeji je definován pojem drobných oprav hrazených nájemcem, který byl dosud součástí jiného právního předpisu. Pojem "drobné opravy" je určen pouze výší nákladů na provedení takové opravy.

K § 6:

Tímto ustanovením je řešena dosavadní neutěšená situace v měření tepla, teplé a studené vody v nájemních bytech, která vznikla po té, co byla zrušena vyhl. č. 186/91 Sb. o hospodaření s teplem a nebyla nahrazena jiným odpovídajícím právním ustanovením. Měření tepla, teplé a studené užitkové vody je základním předpokladem pro hospodárné nakládání s těmito energiemi i ze strany nájemců bytů. Zvláštním předpisem je zákon o nájemném.

K § 7:

Tato práva nájemce vyplývají z podstaty nájemního práva. Právo na užívání bytu a společných prostor mají pouze nájemci a ti, kteří s nimi žijí ve společné domácnosti, nikoliv jiné osoby.

K §§ 8 a 9:

Povinnostem pronajímatele uvedeným v § 6 odpovídá požadavek, aby bytu, společných prostor v domě i služeb bylo používáno v souladu s účelem k němuž slouží a aby nájemce respektoval stejná oprávnění ostatních uživatelů.

K § 10:

Jde o neplnění povinností pronajímatele podle § 6 odst.1. Nájemce může volit mezi uplatněním těchto povinností proti pronajímateli soudně, nebo zda závady odstraní sám za podmínek v zákoně stanovených.

K § 11:

U oprav, které má povinnost zajistit pronajímatel je stanovena informační povinnost nájemce. Tato povinnost se týká jen oprav v bytě a jeho příslušenství, nikoliv oprav v domě a jeho společných prostorách.

K § 12:

Jde o tzv. restituční povinnost. Vztahuje se na závady nejen v bytě, ale i v celém domě. Nájemce neodpovídá za škody způsobené návštěvami nebo hosty.

K § 13:

Zda jde o stavební úpravu je třeba posoudit podle zákona č. 50/76 Sb. v platném znění a podle prováděcích předpisů k němu. Pojem podstatných změn je možné upravit i v domovních řádech. Souhlas pronajímatele je jistým doplňkem nájemní smlouvy a musí být proto platným právním úkonem podle § 34 a násl. obč. zák.

K § 14:

Jde o opravy a úpravy, které jsou nad rámec nájemní smlouvy a proto je o nich nezbytná dohoda s nájemcem bytu. Souhlas nájemce musí být platným právním úkonem. V tomto ustanovení jde o úpravy, které se provádějí v průběhu užívání bytu, pokud by byt nebylo možné při jejich provádění užívat, je to jeden z výpovědních důvodů. Nájemce má právo na slevu z nájemného i nárok na náhradu škody.

K § 15:

Je nezbytné upravit právo pronajímatele na vstup do pronajatého bytu za účelem kontroly majetku. Toto právo pronajímatele dosud v našem právním řádu chybí. Odmítnutí nájemce se vztahuje pouze k době, kdy má být kontrola vykonána, nikoliv k samotnému provedení kontroly, které nemůže být nájemcem odmítnuto. Zůstává zachovaná dosavadní úprava vstupu do bytu za účelem instalace a kontroly technických zařízení.

K § 16:

Povinnost platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu patří k základním povinnostem nájemce. Nedojde-li k dohodě o nájmu, právo pronajímatele stanovit nájemné jednostranným úkonem může upravit pouze zákon, nikoliv podzákonný právní předpis.

K § 17:

Stanovenou sankcí za prodlení není úrok, ale poplatek z prodlení. Jeho výše je stanovena zákonem.

K § 18:

Sleva podle odst.l má sankční povahu. Tutéž povahu má i sleva podle odst.3, která současně může způsobit i nutnost slevy podle odst.1. V obou případech jde o porušení povinnosti podle § 15.

K § 19:

Jde o uplatnění práv uvedených v § 19. Lhůta "bez zbytečného odkladu" je lhůta pořádková, šestiměsíční lhůta je lhůtou prekluzívní.

K § 20:

Upravuje se dosud právním předpisem neupravená možnost účastníků nájemní smlouvy dohodnout si složení určité finanční částky jako jistiny (kauce) na budoucí vydání spojená s užíváním bytu nájemcem, pokud by je nájemce nezaplatil. Účastníci nájemní smlouvy se mohou dohodnout na složení jistiny (kauce) ve výši maximálně trojnásobku průměrných měsíčních nákladů na bydlení v pronajímaném bytě.

K §§ 21 - 23:

Společným nájmem bytu je stav, kdy právo užívání téhož bytu má více osob, takže právo každé z nich je omezeno stejným právem ostatních. Řešení neshod mezi společnými nájemci je obdobné jako řešení neshod mezi spoluvlastníky.

K §§ 24 - 26:

Společný nájem bytu manželi představuje zvláštnost v rámci institutu společného nájmu bytu. Tyto zvláštnosti se týkají zejména vzniku a zániku tohoto práva, jakož i omezení pouze na určité subjekty, totiž na manžele. Z hlediska obsahu však nejde o samostatný institut a proto i pro užívání bytu manželi je možné použít ustanovení §§ 22 - 24. Nově se stanoví, že při rozhodování o tom, kterému z rozvedených manželů bude náležet právo nájmu ke společnému bytu, přihlédne soud též k sociální situaci obou bývalých manželů.

K §§ 27 - 30:

Přechod nájmu v případě smrti nájemce nebo v případě, že opustí společnou domácnost je a vždy byl běžnou součástí našeho nájemního práva. Přechod nájmu v případě smrti nájemce je tzv.speciální sukcesí, liší se od dědictví a také okruh dědiců a osob na které přechází nájemní právo je jiný. Ustanovení nelze použít na byty služební a byty zvláštního určení. Dosavadní právní úprava obsažená v ustanovení § 706 a násl. obč. zák. vyhovuje a byla ponechána beze změny.

K § 31:

Podmínky zániku nájmu jsou upraveny shodně jako v dosavadní právní úpravě § 710 obč. zákoníku. Nově je do tohoto zákona zařazeno ustanovení dosud obsažené v § 676 obč. zák., které stanoví, že pokud nájem skončil uplynutím sjednané doby a nájemce dále byt užívá aniž by pronajímatel podal ve lhůtě 30 dnů žalobu u soudu, nájem se obnovuje za týchž podmínek.

K § 32:

Ponechány v podstatě výpovědní důvody obsažené dosud v § 711 odst.1 občanského zákoníku s tou výjimkou, že u výpovědního důvodu podle písmene a) se vyžaduje, aby pronajímatel prokázal bytovou potřebu, kterou ve výpovědi deklaruje. To je nezbytné pro nejasnost dosud platného zákonného ustanovení, kdy zákon sice vyžadoval, aby bytová potřeba pronajímatele existovala, ale neukládal povinnost ji prokazovat.

U výpovědního důvodu spočívajícího v hrubém porušování povinnosti nájemce je stanovena jako podmínka výpovědi skutečnost, že nájemce neuzavřel dohodu s pronajímatelem o splácení dlužné částky a neprojevil tak snahu svůj dluh vyrovnat a alespoň dodatečně tak splnit svoji povinnost. Dosavadní právní úprava umožňující výpovědi z nájmu v případě dlužné částky přesahující trojnásobek nájemného bez ohledu na sociální situaci nájemce je sociálně necitlivá a neodpovídá poměrům ve srovnatelných evropských zemích.

U výpovědního důvodu podle písmene e) je stanovena jako podmínka výpovědi skutečnost, že nájemce nechtěl nebo nemohl uzavřít s pronajímatelem dohodu o dočasném uvolnění bytu k provedení nezbytných oprav. Praxe ukazuje, že není nutné vždy ukončovat nájem k bytu, ve kterém je nezbytné provedení oprav, když nájemce má možnost byt na nezbytnou dobu vyklidit.

Je vypuštěn dosavadní výpovědní důvod podle § 711 odst.1 písm.f), totiž možnost výpovědi nájemci tehdy, pokud byt souvisel s prostory pro podnikání. Toto ustanovení bylo praktické v době počátků privatizace, kdy bylo žádoucí, aby s podnikatelsky využívanými prostorami byly uživatelsky spojeny i stavebně související byty, když v minulosti bylo jejich společné využívání přerušeno. Dnes již tohoto výpovědního důvodu není zapotřebí.

Nově jsou upraveny lhůty pro vyklizení bytu. Dosavadní právní úprava stanovila lhůtu 15 dnů, což v mnoha případech nebylo, s ohledem na konkrétní okolnosti případu, přijatelné. Navržená úprava umožňuje soudům stanovit vyklízecí lhůtu podle konkrétního případu, ne však kratší než 15 dnů.

Nově je koncipován odstavec 4 obsahující sankce za zneužití výpovědního důvodu pronajímatelem, totiž stav, kdy pronajímatel bez vážného důvodu nevyužije výpovědní důvod, který ve výpovědi deklaroval. Dosavadní sankce obsažené v občanském zákoníku byly zcela neúčinné a nepoužívané.

K § 33:

Jde o zcela nové ustanovení, které umožní soudům nepřivolit k výpovědi, pokud jsou proto vážné důvody. Dosavadní praxe soudů, kdy v odůvodněných případech, soud k výpovědi nepřivolil i při existenci výpovědních důvodů, s ohledem na § 3 občanského zákoníku, totiž s ohledem na dobré mravy, nevyhovuje pro svoji obecnost a neurčitost.

K §§ 34 - 37:

Ustanovení obsahuje základní principy poskytování bytových náhrad v případě zániku nájmu bytu. Je ponechána dosavadní právní úprava §§ 712 - 714 občanského zákoníku.

K § 38:

Nově je v tomto ustanovení zaveden institut obnovení nájmu v případě neopatření náhradního bytu nájemci. Pokud je přivoleno k výpovědi z nájmu s ohledem na potřebu pronajímatele nebo jeho rodiny (podle §33 odst.1 písm.a)) není možné, aby nájem bytu zanikl jednou provždy, když pronajímatel tento výpovědní důvod v rozumné době nevyužije a nájemci neopatří náhradní byt. Situace, kdy by nájemce bytu mnoho let čekal na opatření náhradního bytu nepřispívá k právní jistotě účastníků nájemního vztahu. Nedojde-li k opatření náhradního bytu ve lhůtě, která je přiměřená pro tvrzený výpovědní důvod, nájem se obnoví.

K § 39:

Do tohoto zákona je zařazeno ustanovení § 6 zák.č.102/92 Sb. Toto ustanovení stanoví délku nájmu náhradního bytu pokud byl nájem vyklízeného bytu sjednán na dobu určitou a zmírňuje případnou tvrdost při uplynutí doby nájmu sjednaného dlouhodobě avšak na dobu určitou.

K § 40:

Součinnost obcí při zajišťování bytové náhrady je dosud obsažena v ustanoveních zákona č.102/92 Sb. Je proto nezbytné zařadit tuto zákonnou úpravu i do tohoto zákona. Při součinnosti při zajišťování bytové náhrady přihlížejí obce k sociální situaci nejen vyklizovaných nájemců, ale i k sociální situaci těch, v jejichž prospěch je byt vyklízen.

K §§ 41 a 42:

Současná bytová situace vyžaduje, aby nájemcům bytů bylo umožněno v širší míře vyměňovat si byty podle své sociální situace ve větší míře, než to umožňuje dosavadní právní úprava § 715 občanského zákoníku. Pokud je stanoveno, že nájemce musí žádat pronajímatele o souhlas a soud může nahradit souhlas pronajímatele svým rozhodnutím, vzniká prakticky nepřekonatelná překážka, pokud pronajímatel není na území ČR, nebo není k dosažení. Tento nedostatek je odstraněn přenesením práva obrátit se na soud, v případě vážného nesouhlasu se směnou, na pronajímatele.

K § 43 a 44:

Pojem obytné místnosti není v občanském zákoníku ani v tomto ani v jiném zákoně definován. Rozhodujícím bude určení těchto místností a to určení k ubytování svobodných nebo osaměle žijících. Tomu vyhovují tzv.svobodárny, podnikové ubytovny a pod. Je třeba odlišit ubytování v těchto místnostech od nájmu služebního bytu.

K § 45:

Vzrůst nákladů na bydlení a nedostatek bytů vyžaduje, aby nájemcům bylo umožněno řešit svoji finanční situaci přibráním podnájemníka. Je stanovena povinnost nájemce oznámit pronajímateli osobu podnájemce a podmínky za kterých je byt podnajímán s vážnými důsledky pro nájemce, pokud by podnájem byl umožněn za jiných podmínek, než bylo oznámeno pronajímateli. Právo pronajímatele obrátit se na soud v případě nesouhlasu s podmínkami podnájmu nebo s osobou podnajímatele zůstává zachováno.

K § 46:

Toto ustanovení umožňuje nájemci bytu použít jeho část k podnikání nebo k jiné výdělečné činnosti za předpokladu, že ostatní nájemci bytů v domě nejsou tímto dotčeni ve svých právech a jen tehdy, pokud je byt současně užíván k bydlení. Je stanovena povinnost oznámit pronajímateli podmínky podnikání, způsob stanovení výše nájmu z části bytu, která je k podnikání využívána. Právo pronajímatele obrátit se na soud v případě nesouhlasu s podnikáním v bytě nebo v případě, že způsob nebo charakter podnikání nájemce zasahuje do práv ostatních nájemců, zůstává zachováno.

K § 47:

Je nezbytné umožnit soudům zbavit pronajímatele práva spravovat nemovitost nebo rozhodovat o správě nemovitosti určené k pronájmu bytů, pokud pronajímatel porušuje hrubě své povinnosti, nebo se dopouští trestného jednání vůči nájemcům bytů v domě, a to na dobu určitou nebo do doby splnění stanovených podmínek.