Zásada č. 1 - Rozsah platnosti
Zákon upraví způsoby oceňování
věcí, práv a jiných majetkových
hodnot (dále jen "majetek") pro případy
stanovené zvláštními předpisy
[Např. § 111 odst. 2 zákona č. 50/1976
Sb., o územním plánování a
stavebním řádu (stavební zákon),
vyhláška federálního ministerstva financí
č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění
staveb, pozemků, porostů a práv k nim, §
11 odst. 7 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě
vlastnických vztahů k půdě a jinému
zemědělskému majetku, ve znění
zákona č. 183/1993 Sb. (úplné znění
č. 195/1993 Sb.), g 18 odst. 3 zákona č.
328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění
zákona č. 122/1993 Sb., § 4, 7 a 10 zákona
č. 357/1992 Sb., o dani dědické, daní
darovací a dani z převodu nemovitostí, ve
znění zákona č. 322/1993 Sb., §
42 zákona č. 337/1992 Sb., o správě
daní a poplatků, ve znění zákona
č. 323/1993 Sb.)]. Lze jej použít pro oceňování
i v dalších případech. Nevztahuje se
na oceňování podle zákona č.
526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona
č. 135/1994 Sb.
Jsou-li ve zvláštních předpisech uvedeny odlišné způsoby oceňování [Např. § 23 odst. 7 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona č. 157/1993 Sb.]
, nejsou tímto zákonem dotčeny.
Odůvodnění:
Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění
zákona č. 135/1.994 Sb., definuje cenu jako "peněžní
částku sjednanou při nákupu a prodeji
zboží nebo vytvořenou pro oceňování
zboží, dalšího majetku a majetkových
práv k jiným účelům".
Cenami vytvořenými pro jiné účely
se rozumějí stanovené ceny nebo stanovený
způsob zjištění cen pro ty účely,
kdy nelze použít sjednanou cenu. Konkrétně
jde o ocenění majetku a majetkových práv
k zjištění základu pro vyměření
daní dědické, darovací, z převodu
nemovitostí, z příjmů, z přidané
hodnoty a z nemovitostí, správních a soudních
poplatků a pro účely přiznání
k majetku. Z jiných oblastí, kde je v některých
případech vyžadováno oceňování
podle cenového předpisu, lze uvést např.
vyvlastňování, konkurzy, restituce, privatizaci.
Zákon o cenách však sám pravidla a postupy
při oceňování nestanoví.
Postup podle tohoto zákona bude možný i
v jiných oblastech, kde tak zvláštní
předpisy přímo nestanoví, ale je vhodné
ho uplatnit (např. na základě rozhodnutí
soudu, vedení peněžního ústavu
apod.)
Platné daňové zákony při
oceňování nemovitostí většinou
odkazují na příslušné cenové
předpisy (dosud je takovým předpisem vyhláška
MF ČR č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků,
trvalých porostů, úhradách za zřízení
práva osobního užívání
pozemků a náhradách za dočasné
užívání pozemků ve znění
vyhlášky č. 110/1992 S,b., a vyhlášky
č. 611/1992 Sb.). Existují však i předpisy,
které vyžadují oceňování
majetku jiným nebo jinak modifikovaným způsobem
než stanoví cenové předpisy (např.
zákon o daň i z nemovitostí). Zákonem
o oceňování nebudou tyto předpisy
měněny, pokud v průběhu zpracování
paragrafového znění zákona ne vznikne
potřeba je upravit. V takovém případě
se osnova zákona doplní o jejich novely.
Zákon upravuje oceňování veškerého
majetku, který je předmětem daní,
poplatků a přiznání k majetku. Předmětem
oceňování podle tohoto zákona není
přírodní bohatství ani jeho ztráty
a náhrady, případně stanovení
základu pro výpočet poplatků uplatňovaných
v souvislosti s ochranou životního prostředí.
Zásada č. 2 - Oceňování
majetku obvyklou cenou
Majetek se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon
nestanoví jiné způsoby jeho oceňování
(zásada č. 3).
Obvyklou cenou je cena, která by byla dosažena při
prodeji téhož nebo porovnatelného majetku v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění
podle jeho stavu a jakosti. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv,
ale do její výše se nepromítají
vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího
nebo kupujícího a ani vliv zvláštní
obliby.
Odůvodnění:
Pro účely zákona je cena obvyklá
definována podrobněji než je cena obvyklá
definovaná obchodním zákoníkem nebo
cena přiměřená podle občanského
zákoníku. Bude vycházet z úrovně
skutečně dosahovaných sjednávaných
cen na tuzemském trhu. vzhledem k tomu, že se vylučuje
vliv mimořádných okolností trhu, bude
se jednat o cenu dosahovanou za standardního chování
většiny subjektů na trhu při nákupu
a prodeji. Za mimořádné okolnosti, které
by neměly obvyklou cenu ovlivnit, se považují
např. stav tísně prodávajícího
nebo kupujícího, poruchy v zásobování
přechodného rázu, důsledky přírodních
či jiných katastrof apod. Osobními poměry,
které by mohly zkreslovat obvyklou cenu, jsou např.
zvláštní vztahy mezi prodávajícím
a kupujícím (rodinné, přátelské),
dispoziční omezení některé
ze stran při manipulaci s majetkem při změně
vlastnictví nebo práva užívání
majetku.
Speciální úpravy ve zvláštních
předpisech nebudou dotčeny (např. g 23 odst.
7 zákona č. 586/19 92 Sb., o daních z příjmů,
ve znění pozdějších předpisů).
Zásada č. 3 - Jiné způsoby oceňování
majetku
Jinými způsoby oceňování jsou
způsob nákladový, výnosový,
porovnávací, podle jmenovité, kurzové
nebo účetní hodnoty, podle sjednané
ceny nebo kombinace těchto způsobů.
Při oceňování nákladovým
způsobem se vychází z nákladů,
které by bylo nutno vynaložit na pořízení
majetku v místě ocenění s přihlédnutím
k jeho stavu ke dni ocenění.
Výnosový způsob oceňování
vychází z trvale dosahovaného čistého
výnosu při řádném hospodaření
s majetkem v běžných tržních podmínkách.
Zpravidla se cena zjišťuje na základě
takto stanovených cen a určených postupů
anebo na základě zjištěných skutečných
výnosů z majetku a stanovené míry
kapitalizace.
Porovnávací způsob vychází
z porovnání oceňovaného majetku se
stejným nebo obdobným majetkem a jeho sjednanými
cenami [Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách,
ve znění zákona č. 135/1994 Sb.].
Pří oceňování podle jmenovité
hodnoty se vychází z částky, na kterou
majetek zní, nebo která je jinak zřejmá.
Při oceňování podle účetní
hodnoty se vychází ze způsobů oceňování
stanovených zákonem o účetnictví,
popřípadě dále upravených.
Pří oceňování podle kurzové
hodnoty se vychází z ceny cenného papíru
zaznamenané ve stanoveném období na trhu.
Při oceňování sjednanou cenou [Zákon
č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění
zákona č. 135/1994 Sb.] se vychází
z ceny docílené při koupi a prodeji majetku.
Odůvodnění:
Okruh majetku, u něhož se uplatní příslušný
zvláštní způsob oceňování,
vymezí zákon. Stanovené ceny a postupy oceňování
budou obsaženy v prováděcích předpisech.
Nákladový způsob oceňování
se uplatní u většiny nemovitostí, u
nichž se dosud tržní poměry neustálily,
sjednané ceny jsou silně poznamenávány
mimořádnými okolnostmi a výnosy z
nemovitostí jsou nestabilní. Tento způsob
oceňování je založen na technickém
hodnocení nemovitostí, jejichž zjištěná
cena vyjadřuje náklady na vybudování
obdobné nemovitosti stejného užití,
s přihlédnutím k opotřebení
a vývoji cen na trhu s nemovitostmi. Způsob vyjádření
opotřebení stanoví prováděcí
předpis.
Uplatnění výnosového způsobu
oceňování předpokládá
dlouhodobější stabilitu výnosů.
Použije se zejména pro oceňování
nájemních domů, podniků, zemědělské
půdy, lesních pozemků a porostů, produkčních
vodních ploch a v kombinaci s jinými způsoby
i u některých druhů finančního
majetku.
Uplatnění porovnávacího způsobu
oceňování je v současné době
omezeno nedostatkem informací o cenách dosahovaných
při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou
spolehlivostí. Použije se zatím zejména
pro oceňování stavebních pozemků
(cenové mapy).
Oceňování podle účetní
hodnoty se uplatní např. při oceňování
účastí, resp. vypořádacího
podílu ve společnostech, družstvech a sdruženích
a při oceňování hospodářských
zvířat.
Oceňování jmenovitou hodnotou se uplatní
u některých druhů finančního
majetku. Jmenovitou hodnotou se rozumí např. částka
uvedená na cenném papíru, nebo na cenině
apod.
Oceňování sjednanou cenou se zejména
uplatní při ocenění nemovitosti (podniku),
jestliže je prodávána a sjednaná cena
je vyšší než cena zjištěná,
nebo u nově pořízených věcí
movitých, kdy se sjednaná cena považuje za
cenu obvyklou.
Zásada č. 4 - Oceňování
staveb nebo jejich částí
Stavby nebo jejich části se oceňují
nákladovým způsobem, přičemž
zvláštní postup oceňování
domů s nájemními byty je stanoven v zásadě
č. 5. Prováděcí předpis stanoví
ceny příslušných měrných
jednotek podle druhu stavby a jejich úpravu podle druhu
konstrukce, účelu užití, vybavení,
stáří, polohy a případných
dalších hledisek.
Odůvodnění:
Zákon bude vycházet z členění
a druhů staveb podle stavebního zákona a
stanoví principy oceňování staveb
nemovitých í movitých. Stejným způsobem
se oceňuje i byt nebo nebytový prostor.
Vzhledem k rozsahu problematiky stanoví zákon
obecný postup při oceňování
staveb a konkrétní ceny, způsoby výpočtu,
prvky oceňování a podmínky, jako jsou
např. ceny za určenou měrnou jednotku, zohlednění
druhu a složitosti konstrukce, vybavení, stáří
a polohy, případně dalších faktorů,
budou stanoveny v prováděcím předpisu.
Ten,bude řešit i oceňování specifických
staveb, jako jsou kulturní památky, nedokončené
stavby, stavby určené k demolici apod.
Zásada č. 5 - Oceňování
domů s nájemními byty
Cena domu s nájemními byty se zjišťuje
nákladovým způsobem, výnosovým
způsobem nebo jejich kombinací. Postup ocenění
stanoví prováděcí předpis a
míru kapitalizace při použití výnosového
způsobu stanoví Ministerstvo financí cenovým
rozhodnutím.
Domem s nájemními byty se rozumí dům,
ve kterém ze součtu podlahových ploch bytů
a nebytových prostor připadá prováděcím
předpisem stanovené procento na byty, přičemž
z více než poloviny počtu bytů se k
datu oceňování platí nájemné.
Odůvodnění:
Oceňování domů s nájemními
byty s regulovaným i neregulovaným nájemným
bude zohledňovat i vliv, který má na cenu
nemovitosti výše nájemného. Například
kombinace nákladového a výnosového
způsobu zohledňuje náklady na pořízení
stavby a zároveň přihlíží
k výnosům z ročního nájemného
z bytů a nebytových prostor. Roční
výnos se kapitalizuje průměrnou výši
úrokové míry. Tím se vyjádří
zhodnocení vložených peněžních
prostředků, jaké by odpovídalo jejich
uložení u peněžního ústavu
(míra kapitalizace). Podrobný postup stanoví
Ministerstvo financí cenovým rozhodnutím.
Zásada č. 6 - Oceňování
stavebních pozemků a ostatních ploch
Stavební pozemky se oceňují
a) cenami obsaženými v cenové mapě vydané
obcí, které vycházejí ze sjednaných
cen pozemků nacházejících se na území
obce, nebo z cen určených na základě
porovnání se sjednanými cenami jiných
porovnatelných pozemků: cenová mapa je grafické
znázornění stavebních pozemků
na území obce s vyznačenými cenami
pozemků,
b) cenami za 1 m2 pozemku a dále upravenými
podle velikosti obce, polohy a stavební připravenosti
pozemku, není-li vydána cenová mapa,
c) odvozením ceny pozemku od ceny stavby jen v případě,
stanoví-li tak zvláštní předpis.
Stavebními pozemky se rozumějí
a) nezastavěné pozemky evidované v katastru
nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků,
které byly určeny k zastavění [§
6 vyhlášky federálního ministerstva
pro technický a investiční rozvoj č.
85/1976 Sb., o podrobnější úpravě
územního řízení a stavebního
řádu, ve znění vyhlášky
č. 378/1992 Sb.],
b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu
pozemku jako zastavěné plochy a nádvoří
a v druhu pozemku jako ostatní plochy, které jsou
již zastavěny,
c) pozemky skutečně zastavěné stavbou
bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.
Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu
pozemku jako ostatní plochy, které nejsou stavebními
pozemky, se oceňují cenami stanovenými prováděcím
předpisem.
Podrobná úprava bude obsažena v prováděcím
předpisu.
Odůvodnění:
Prováděcí předpis zpřesní,
ve kterých případech se použijí
jednotlivé způsoby oceňování.
Za nejvhodnější způsob oceňování
stavebních pozemků se považuje oceňování
na základě cenových map, které budou
s rozvíjejícím se trhem postupně vznikat.
Pro lokality, kde nebudou ještě platit cenové
mapy, se uplatní stanovené ceny za 1 m2
stavebního pozemku upravené podle jeho polohy a
dalších hledisek. V dlouhodobější
perspektivě umožní zákon uplatnit i
vazbu mezi oceněním stavby a stavebního pozemku.
Zásada č. 7 - Oceňování
zemědělských pozemků
Zemědělské pozemky se oceňují
výnosovým způsobem. V těchto případech
výnosový způsob vychází z bonitovaných
půdně ekologických jednotek, kterým
je přiřazena cena za 1 m2 zemědělského
pozemku stanovená v prováděcím předpise.
K této ceně se uplatňují prováděcím
předpisem stanovené přirážky
a srážky vyjadřující polohu pozemku
na území obce, snížení možnosti
využití pozemku pro zemědělské
účely apod.
Odůvodnění:
Zemědělskými pozemky se rozumějí
v souladu s § 2 odst. 2 písm. b) zákona č.
344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České
republiky, orná půda, chmelnice, vinice, zahrady,
ovocné sady, louky a pastviny.
Základní ceny vycházejí z průměrných
hodnot výnosů základních plodin pěstovaných
na území České republiky, z kvality
půdy včetně ekologických vlastnosti
a z polohy pozemku a jsou stanoveny pro konkrétní
podmínky prováděcím předpisem.
Srážky se použijí např. za snížené
využití pozemků z důvodů technických
nebo přírodních překážek
nebo při vzdálenosti pozemku od zastavěného
okraje obce. Přirážky se uplatní v závislosti
na poloze pozemku a na potenciální možnosti
využití pozemku pro stavební účely
v blízkosti velkých měst.
Zásada č. 8 - Oceňování
rybníků a vodních nádrží
Rybníky a vodní nádrže se oceňují
součtem ceny pozemku a ceny stavby vodního díla
zjištěné podle prováděcího
předpisu. Cena se upravuje v závislosti na opotřebení
stavby, na jejích konstrukčních parametrech,
poloze a hospodářském významu.
Odůvodnění:
Cena 1 m2 pozemku rybníka bude stanovena
prováděcím předpisem na základě
porovnání s průměrnými cenami
zemědělských a jiných pozemků.
Stavba se oceňuje cenou stanovenou podle nákladů
na pořízení hráze, objektů
a stok, které by,bylo nutné vynaložit v místě
a ke dni ocenění v závislosti na jejich stavu,
s použitím stanovených cen jednotlivých
prvků a postupů.
Zásada č. 9 - Oceňování
lesa
Les se oceňuje součtem zjištěných
cen lesního pozemku a lesního porostu. Dále
se oceňuje majetek v lese, jako zpevněné
plochy, cesty, stavby, hrazení bystřin, a to podle
příslušných zásad pro oceňování
staveb. Užitky lesa (plody, semena apod.) se oceňují
cenou obvyklou.
Postup stanoví prováděcí předpis,
který také upraví způsob oceňování
zalesněných nelesních pozemků, porostů
na nich a samostatných skupin nebo řad stromů.
Odůvodnění:
Při oceňování lesa se oceňují
zvlášť jeho jednotlivé součásti
podle příslušných zásad tohoto
zákona.
Zásada č. 10 - Oceňování
lesních pozemků a lesních porostů
Lesní pozemky se oceňují výnosovým
způsobem, který vychází z ročních
výnosů z lesa na měrnou jednotku. U lesních
porostů se při výnosovém ocenění
přihlíží zejména k druhovému
zastoupení dřevin, k jejich stáří,
k zakmenění (hustotě) porostu a k jeho hospodářskému
a zdravotnímu stavu. Ceny a postup oceňování
stanoví prováděcí předpis.
Odůvodnění:
Samostatně se oceňují lesní pozemky
a lesní porosty. Cena lesního pozemku vychází
z hodnoty lesní renty, která vystihuje diferenciaci
cen lesních pozemků podle jejich kvality charakterizované
souborem lesních typů. Je obdobou pozemkové
renty.
U lesních porostů jsou ceny stanoveny podle druhu
dřevin, jejich bonitních stupňů, plošného
zastoupení v porostu, zakmenění a věku
porostu. To umožní žádoucí diferenciaci
cen lesních porostů.
Zásada č. 11 - Oceňování
ovocných dřevin, vinné a chmelové
révy a okrasných rostlin
Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva
se oceňují výnosovým způsobem,
který vychází z jejich průměrné
výnosnosti v jednotlivých letech stáří.
Při ocenění zařízení
vinice nebo chmelnice se vychází z nákladového
způsobu. Ceny stanoví prováděcí
předpis.
Okrasné rostliny se oceňují nákladovým
způsobem. Ceny stanoví prováděcí
předpis.
Odůvodnění:
Stanovené ceny vycházejí z průměrných
výnosů dřevin a vinných a chmelových
rév a cen plodů v závislosti na druhu, typu
a věku jednotlivých dřevin. Pro zařízení
chmelnic a vinic jsou ceny stanoveny na základě
průměrných nákladů na jejich
pořízení.
Pro okrasné rostliny (stromy, keře a víceleté
byliny) ceny stanoví prováděcí předpis
na základě věku, způsobu pěstování
(osamělý, skupinový) a průměrných
nákladů spojených s pěstováním.
Zásada č. 12 - Oceňování
movitých věcí
Movité věci se oceňují obvyklou cenou.
Pro zvlášť cenné věci (výrobky
ze zlata, šperky, umělecké předměty,
motorová vozidla, sbírky apod.) může
být způsob zjištěni obvyklé ceny
stanoven prováděcím předpisem.
Pokud movitou věc, kromě staveb movitých,
pořídil vlastník za úplatu v období
kratším než 12 měsíců předcházejících
dni ocenění a má doklad o zaplacené
ceně, považuje se tato cena pro účely
ocenění za cenu obvyklou.
Odůvodnění:
Oceňování movitých věcí,
aniž došlo ke sjednání jejich ceny, je
potřebné pro určení základu
daně z příjmů (naturální
plnění) nebo základu daně z přidané
hodnoty (bezplatné plnění, naturální
plnění, plnění bez sjednané
ceny a plnění ve prospěch oso,by se zvláštním
vztahem k plátci), základu majetkových daní
a pro ocenění majetku nad stanovenou hodnotu v rámci
majetkového přiznání.
Konkrétní způsob zjištění
obvyklé ceny movitých věcí podle její
definice v zásadě č. 2 nelze zákonem
stanovit vzhledem k rozmanitosti druhů majetku, počínaje
strojním vybavením, přes spotřební
zboží, bytové zařízení,
automobily, umělecká díla, sběratelské
soubory, starožitností, šperky.
Postup při zjištění obvyklé
ceny ve zvlášť obtížných případech
se může stanovit prováděcím předpisem.
Použití skutečně sjednané
ceny při nákupu movitých věcí
usnadni jejich oceňování a současně
zvýší objektivnost ocenění.
Zásada č. 13 - Oceňování
průmyslových práv, práv na označení
autorských práv a práv jim příbuzných
Průmyslová práva, práva na označení,
autorská práva a práva jim příbuzná
se oceňují částkou ročního
užitku, vyplývající
a) z propočtu čistého výnosu užívání
práva za poslední kalendářní
rok jeho užívání, byl-li v posledních
pěti letech využíván,
b) ze sjednané ceny v uzavřené smlouvě
o využívání práva (licenční
smlouva) vztažené k období jednoho roku, pokud
je vyšší než roční užitek
propočtený podle písmene a), která
se násobí počtem let, ve kterých bude
právo užíváno. Nelze-li právo
ocenit podle písmene a) nebo b), ocení se roční
výnos z něho odborným odhadem, a nelze-li
zjistit dobu užívání, násobí
se pěti u průmyslových práv a výrobně
technických a obchodních poznatků a deseti
u autorských práv a práv na označení.
Stejným způsobem se oceňují i další
práva (např. právo těžby).
Odůvodnění:
Průmyslová práva k výsledkům
tvůrčí činnosti zahrnují práva
k vynálezům, průmyslovým vzorům
a zlepšovacím návrhům (zákon
č. 527/1990 Sb.), práva k užitným vzorům
(zákon č. 478/1992 Sb.), práva k topografii
polovodičových výrobků (zákon
č. 529/1991 Sb.), práva k novým odrůdám
rostlin a plemenům zvířat (zákon č.
132/1989 Sb.), práva k novým zdravotnickým
metodám (vyhláška ministerstva zdravotnictví
č. 331/1991 S.b., o osvědčeních na
nové způsoby prevence, diagnostiky chorob a léčení
lidí ) a práva k výrobně technickým
poznatkům (nemají samostatnou právní
úpravu). Práva k ochranné známce jsou
upravena zákonem č. 174/1988 Sb., práva vyplývající
z ochrany označení původu výrobků
zákonem č. 159/1973 Sb. a práva vyplývající
z obchodního jména v § 8 a násl. obchodního
zákoníku. Autorská práva k dílům
literárním, vědeckým, uměleckým
a k počítačovým programům a
práva příbuzná právu autorskému
zákonem č. 35/1965 Sb. ve znění pozdějších
předpisů.
Jestliže ve smlouvách o užívání
průmyslových práv, práva na označení,
autorských práv, práv jim příbuzných
a dalších obdobných práv jsou sjednány
ceny (odměny), ocení se práva roční
částkou vyplývající ze smlouvy
a násobí se počtem let užívání.
V případech, kdy nejsou splněny podmínky
podle písmena a) nebo
b), se vychází z odborného odhadu a doby
užívání práva. Odborný
odhad přichází v úvahu zejména
v případech, kdy právo nebylo ke dni ocenění
ještě vůbec využito, nebo z jiných
důvodů je prokazatelně nelze ocenit podle
skutečných výnosů jeho užívání.
Vzhledem k tomu, že s oceňováním
výsledků duševní tvůrčí
práce je u nás zatím málo praktických
zkušeností a neexistují údaje o trhu
srovnatelných nehmotných statků, je třeba
volit co nejjednodušší způsob oceňování
po zvážení všech možných rizik.
K daňovému úniku může dojít
např. v případě prodeje práva
na označení (ochranné známky) za výrazně
podhodnocenou cenu. V takovém případě
si může správce daně při pochybnostech
vyžádat ocenění znalcem.