Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1993 – 1996

Zásada č. 1

Stanovit, že nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Současně vymezit náležitosti nájemní smlouvy tak, že musí obsahovat označení bytu, rozsahu jeho užívání včetně příslušenství a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. Nájemní smlouva by měla obsahovat i popis stavu bytu. V tomto směru doplnit § 686 odst. 1. Současně v § 685 odst. 1 v první větě vypustit část této věty za středníkem, v níž se souběžně uvádí popis příslušenství a popis stavu bytu.

Zároveň doplnit § 40 a tak, že se mezi důvody tzv. relativní neplatnosti právního úkonu doplní § 686 odst. 1.

V přechodných ustanoveních pak doplnit, že dosavadní nájemní smlouvy (nájmy bytu) jsou platné i přes nedostatek písemné formy.

Odůvodnění:

Řada nejasností a z toho vyplývajících sporů vyplývá z toho, že vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem nejsou dostatečně vymezeny v nájemní smlouvě. Občanský zákoník nestanoví povinnost uzavřít nájemní smlouvu písemně, ačkoliv ostatní právní úkony, např. dohoda o zániku nájmu bytu, přivolení pronajímatele k výměně bytu nebo k podnájmu bytu musí mít písemnou formu. Ústně sjednané podmínky se zpravidla obtížně prokazují; jde zejména o rozsah bytu a jeho příslušenství, o vymezení okruhu oprav a o jiné závažné podmínky. Je zapotřebí především v zájmu odstranění nejasností a omezení počtu soudních sporů, aby v zákoně byla stanovena obligatorně písemná forma.

K omezení komplikací, ke kterým by mohlo dojít v těch případech, kdy účastníci neuvedou v písemné nájemní smlouvě potřebné náležitosti, se navrhuje oproti dosavadnímu znění vypustit ustanovení o tom, že v nájemní smlouvě se uvede výše nájemného; postačí odkázat na způsob jeho výpočtu; totéž se týká úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. Nebude pak zapotřebí při každé změně výše nájemného měnit nájemní smlouvu. Vypuštění části věty v § 685 odst. 2 je nutné proto, že v dosavadním znění se totéž opakuje v § 686 odst. 1.

Doplnění § 40 a obsahující důvody relativní neplatnosti právního úkonu o § 686 odst. 1 je pak zapotřebí i pro písemnou nájemní smlouvu; půjde zejména o případy, kdy pronajímatel sám nebude chtít, aby se nájemní smlouva uzavírala písemně.

Potřeba doplnění přechodných ustanovení odpovídá tomu, že u již sjednaných nájmů před účinností novely by nebylo únosné nutit obě strany, aby dodatečně sjednávaly nové písemné nájemní smlouvy.

Zásada č. 2

Dosavadní znění § 687 odst. 2 nahradit takto:

Pokud nájemní smlouva nestanoví jinak, nájemce hradí náklady spojené s běžnou údržbou bytu a náklady na opravy zařízení a vybavení bytu. Za náklady spojené s běžnou údržbou bytu se považují též malování, tapetování a vnitřní nátěry. Za opravy zařízení a vybavení bytu se považují i výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto zařízení a vybavení.

Náklady na opravy neuvedené v předchozí větě jakož i náklady na výměny celých předmětů vnitřního zařízení a vybavení bytu hradí pronajímatel. Nájemce není povinen hradit uvedené náklady, jestliže jejich potřeba vznikla dříve než byt převzal anebo jako důsledek oprav a výměn, které jinak hradí pronajímatel.

Odůvodnění:

Dosavadní vymezení drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu je předmětem oprávněné kritiky. Pokud není jiné dohody (a u dosavadních nájemních vztahů tomu tak zpravidla není), platí zastaralá a nevyhovující úprava podle vyhlášky č. 45/2964 Sb., podle níž nájemce hradí tzv. drobné opravy; jsou to opravy uvedené v seznamu a dále náklady na opravy v seznamu neuvedené, pokud náklad na jednu opravu nepřevýší částku 50,- Kč. Po několikanásobném zvýšeni cen od roku 1964 je jen málo oprav, které by hradili nájemci. Při současné úrovni nájemného je tato úprava zdrojem napětí

mezi pronajímateli a nájemci. Je potřebné rozsah těchto oprav, které mají hradit nájemci, zvýšit v souladu se zkušenostmi z právní úpravy v zahraničí jeví se výhodnější upustit od dosavadního způsobu, v němž vyhláška jako předpis nižší právní síly určuje, co se rozumí drobnými opravami a běžnou údržbou bytu; je účelné stanovit okruh těchto oprav obecně přímo v zákoně. Nedoporučuje se však vymezit povinnost nájemce tak, aby hradil všechny opravy v bytě a výměny celých předmětů zařízení a vybavení bytu, neboť by tím vznikaly komplikace pokud jde o vlastnictví k těm předmětům vnitřního zařízení bytu, které by obstaral nájemce úplným vlastním nákladem.

Zásada č. 3

V § 62 doplnit, že nájemce je povinen po předchozí písemné výzvě pronajímatele umožnit instalaci zařízení pro měření, regulaci a revizi a umožnit přístup k těmto zařízením, pokud jsou umístěna v bytě.

Odůvodnění:

Nájemce je povinen podle § 692 odst. 1 umožnit pronajímateli provedení potřebných oprav v bytě. Neukládá však nájemci zpřístupnit byt dalších důvodů, které sice nejsou vyvolány potřebou oprav, ale jsou nutné pro provoz domů a poskytování služeb. Jde zejména o instalaci měřidel na teplo a teplou vodu. Dosud je montáž těchto měřidel ve spojitosti s potřebou zpřístupnit byt upravena v § 9 odst. 9 vyhlášky č. 186/1?91 Sb., o hospodaření s teplem, řízení soustav centralizovaného zásobování teplem a o ochranných pásmech, což je nedostačující. Dále jde o měřiče spotřeby pitné vody a o provedení potřebných revizí technických zařízení umístěných v bytě.

Zásada č. 4

Doplnit § 94 tak, že hrozí-li pronajímateli v důsledku nepovolených úprav a změn v bytě a jeho příslušenství značná škoda, je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce byt uvedl do původního stavu bezprostředně.

Odůvodnění:

V mnoha případech nájemci při užívání bytů způsobují značné škody na zařízení bytu a ve společných prostorách domu. Pronajímatel může sice z tohoto důvodu dát nájemci výpověď s přivolením soudu, ale povinnost uvést byt do původního stavu má nájemce až po skončení nájmu (§ 667 odst. 2).

Zásada č. 5

V § 710 odst. 3 v poslední části věty dosavadní dikci nahradit tak, že není-li lhůta, kdy má nájem skončit, v písemné výpovědi nájemce uvedena, skončí nájem bytu uplynutím tří měsíců následujících po měsíci, v němž výpověď došla pronajímateli.

Odůvodnění:

Je zapotřebí odstranit nedostatek § 710 odst. 3 občanského zákoníku, podle něhož je sice stanovena pro výpověď nájmu obecně tříměsíční lhůta, ale neuvede-li nájemce ve své výpovědi lhůtu, končí nájem bytu již koncem měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď došla pronajímateli. Tím je znevýhodňován pronajímatel, který během relativně krátké doby 1 měsíce nemá čas řádně vypořádat závazky nájemce, byt po něm převzít a znovu pronajmout. Je na místě lhůty sjednotit.

Zásada č. 6

§ 711 doplnit: pokud se prokáže, že pronajímatel nevyužil uvolněného bytu k účelu, pro který žádal soud o přivolení k výpovědi, soud na návrh nájemce rozhodne o tom, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a rovněž náklady spojené s nezbytnou úpravou náhradního bytu. Soud může uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního až po dobu pěti let počínaje měsícem, kdy se nájemce přestěhoval do náhradního bytu. Tato povinnost pronajímatele zaniká dnem, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu.

Odůvodnění:

Vyskytují se případy, že pronajímatel dosáhne přivolení soudu k výpovědi nájmu zejména podle § 711 odst. 1 písm. a) (potřeba bytu v domě pro sebe, manžela, děti, vnuky apod.), dojde k uvolnění bytu po zajištění náhrady, ale pak do takto uvolněného bytu přijme někoho jiného. To se děje také při výpovědi z jiných důvodů, např. pro zajištění rekonstrukce nebo oprav domu, které pak nejsou prováděny a byt je přenechán do užívání jinému, zpravidla za podmínek výhodných pro pronajímatele.

Občanský zákoník dosud nepamatuje na postih takového jednání pronajímatele. V některých jiných státech, např. v Německu, se v prokázaných případech uplatňují sankce (dodatečná náhrada, rozdíl v nájemném apod., ve prospěch toho, kdo se musel vystěhovat). Navrhuje se stanovit povinnost takového pronajímatele alespoň dodatečně uhradit stěhovací náklady a další náklady spojené s nezbytnou úpravou náhradního bytu; půjde zejména o vymalování bytu, instalaci nábytku, drobné zámečnické a instalatérské práce, které se zpravidla při převzetí náhradního bytu provádějí. Pokud bude nájemné z náhradního bytu vyšší než z bytu dosavadního, je na místě, aby pronajímatel hradil i tento rozdíl po dobu pěti let. Pokud by však nájemce ukončil nájem náhradního bytu před uplynutím této doby, např. výměnou bytu, úhrada rozdílu v nájemném by mu už nebyla poskytována.

Zásada č. 7

V § 712 odst. 5 doplnit, že skončil-li nájemní poměr výpovědí podle § 711 odst. 1 písm. c) a nejde-li o rodinu s nezletilými dětmi, stačí při vyklízení bytu poskytnout přístřeší, rozhodne-li tak soud z důvodů zvláštního zřetele hodných.

Odůvodnění:

Dosavadní znění § 712 odst. 5 umožňuje, aby v případě, kdy nájemní poměr skončil výpovědí pronajímatele pro hrubé porušování povinností vyplývajících z nájmu bytu (zejména pro neplacní nájemného), soud výjimečně rozhodl, že vypovídaný nájemce nemá právo na zajištění bytové náhrady, ale pouze na přístřeší (nejde jíž o bytovou náhradu, tj. o náhradní byt nebo náhradní ubytování). Podmínkou je, že nejde o rodinu s nezletilými dětmi. Je oprávněný požadavek, aby to zákon připustil i pro případy výpovědí nájmu z důvodu hrubého porušování dobrých mravů v domě. Pro nájemce, kteří se dopouštějí takového jednání, není ochrana na místě.

Zásada č. 8

V § 712 doplnit další odstavec obsahující ustanovení, že v období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklízení bytu, mají pronajímatel a nájemce práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovením § 687 až 702 odst. 1.

Odůvodnění:

Mezi skončením výpovědní lhůty a zajištěním bytové náhrady uplyne zpravidla poměrně dlouhá doba, pokud se nepodaří včas obstarat pro vypovídaného takovou bytovou náhradu, která je určena v rozsudku o přivolení soudu k výpovědi. Otázka povahy právního vztahu mezi pronajímatelem a faktickým uživatelem bytu v této době byla v minulosti řešena soudy tak, že jde o tzv. právo bydlení; osoba má právo byt užívat, nemůže jej měnit, dát do podnájmu, nemůže dojít k přechodu nájmu úmrtím apod. Vzhledem k tomu, že při řešení těchto otázek dochází k nejasnostem zejména pokud jde o rozsah práv a povinností faktického uživatele (provádění oprav, placení úhrady za užívání bytu a za služby), je na místě, aby tak bylo provedeno v zákoně.

Zásada č. 9

§ 713 odst. 1 doplnit o ustanovení, že soud v odůvodněných případech, zejména s přihlédnutím ke zdravotním a sociálním důvodům, jakož i vzhledem k situaci, která zde byla před rozvodem manželství nebo před úmrtím nájemce, může rozhodnout o tom, že bytová náhrada se poskytne ve formě náhradního ubytování, jde-li o jednotlivou osobu.

Odůvodnění:

V zákoně ČNR č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s novelou občanského zákoníku, došlo k určitému omezení charakteru služebních bytů; jsou to v podstatě jen byty v domech, které má příslušná fyzická či právnická osoba ve vlastnictví. Některé byty dříve označované jako podnikové již služebními byty nejsou. Přitom situace v uvolňování těchto bytů, jejichž uživatelé pro pronajímatele nepracují, pro jiné zaměstnance, je svízelná pro nedostatek náhradních bytů. Požaduje se právem, aby zákon omezil právo na náhradní byt v těch případech, kdy jde jen o jednu osobu a je to z oprávněných důvodů na místě.

Navrhuje se proto doplnit § 713 tak, aby soud mohl podle své úvahy přiznat bytovou náhradu - půjde-li o jednotlivou osobu - pouze ve formě náhradního ubytování.

Vztahy mezi pronajímateli a nájemci při užívání bytů a společných prostor domů jsou upraveny v občanském zákoníku, v zákoně ČNR č. 102/192 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb. a ve vyhlášce č. 45/1964 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení občanského zákoníku.

No vela občanského zákoníku provedená zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností od 1. ledna 1992, kterou lze charakterizovat jako regeneraci soukromého práva v našem právním řádu, znamenala i pro oblast nájemních vztahů značný pokrok; byl zrušen dřívější institut práva osobního užívání bytu a současně bylo zrušeno administrativní zasahování do těchto vztahů. Subjekty nájemního vztahu mají rovné postavení. Nájem bytu ovšem zůstal i nadále chráněným, což se projevuje především v nutnosti přivolení soudu k výpovědi, v určení výpovědních důvodů a v právu vypovídaného nájemce na bytovou náhradu. Zároveň byl podstatně rozšířen okruh osob, pro které může pronajímatel požadovat uvolnění bytu dosavadním nájemcem, a provedeny další změny ve prospěch majitelů domů.

Přes provedené změny je nutno obecně konstatovat, že vztahy mezi pronajímateli a nájemci jsou v mnoha případech velmi napjaté a celá oblast se stává jedním ze zdrojů nespokojenosti občanů. Poměrně časté jsou případy protiprávního (svémocného) obsazování bytů a zneužívání práv a neplnění povinností na obou stranách nájemního poměru. To se projevuje mimo jiné tzv. šikanou ze strany těch pronajímatelů, kteří usilují o vystěhování nájemce bez za jištění bytové náhrady a bez odpovídající příčiny mu ztrpčují bydlení. Na straně nájemců jsou časté případy neplacení nájemného působení škody na majetku, na zařízení bytu a společných částech domu.

Hlavní příčiny tohoto stavu nejsou sice v právní úpravě nájemních vztahů v oblasti bydlení, ale v celkové deformaci těchto vztahů, která byla způsobena v průběhu minulých desetiletí. Jde o celý komplex problémů počínaje relativně nízkým nájemným, tedy problémem převážně ekonomického charakteru, až po kolize v nájemních vztazích.

Těžiště řešeni základních problémů v oblasti bydlení je nesporně v narovnávání ekonomických poměrů. Přesto je kvalita právní úpravy nájemních vztahů velmi důležitá. Dosavadní zkušenosti s jejím uplatňováním vedou jednoznačně k závěru, že i v tomto směru je třeba provést řadu doplnění a změn s cílem zamezit dalšímu prohlubování výše uvedených deformací.

Navrhovaná řešení lze provést přímou novelizací jednotlivých ustanovení občanského zákoníku. I když novelizace občanského zákoníku v krátké době je závažnou a citlivou otázkou, přesto jde o problémy naléhavé a odklad jejich řešení by jen posílil nežádoucí tendence ve vývoji již tak napjatých vztahů mezi pronajímateli a nájemci bytů.

Smyslem navrhovaných úprav občanského zákoníku je snížit počet vyhrocených konfliktů v nájemních vztazích a snížit tak celkové společenské napětí. Snížení míry konfliktnosti má samozřejmě významný nepřímý vliv na řadu ekonomických faktorů, který je v souhrnu nesporně pozitivní, ale který nelze dost dobře kvantifikovat.

Přímý ekonomický vliv lze ve větší míře předpokládat pouze při uplatnění zásady č. 2, podle níž budou úhrady za prováděni oprav předmětů a vybavení vnitřního zařízení bytů ve větší míře přeneseny z pronajímatelů na nájemce bytů. Na straně vlastníků domů tak dojde ke snížení ztráty vyplývající z provozu domů, na straně nájemců se zvýší náklady na bydlení, neboť opravy v bytě budou hradit mimo nájemné. Ani tento ekonomický dopad není dost dobře možné vyčíslit, je však třeba při jeho posuzování vzít v úvahu též skutečnost, že v praxi velice často již v současné době si nájemce nevynutí zajištění opravy v bytě vlastníkem a opravy, údržbu i modernizaci bytu zajišťuje vlastní iniciativou a vlastními finančními prostředky.